留学加拿大十多年，我对于当前情势下多伦多房地产走势的一些思考
时间：2020-04-03
最近，面对疫情的发展，许多准备买房的客户都产生了“世界经济要陷入萧条”的担忧，以及如果经济走弱，会不会对房地产走势产生长期影响。
为此，我爱我家加拿大安省分公司总经理张楠，专门针对近期有打算在多伦多投资置业的客户，谈了自己对多伦多房地产未来发展的看法，希望可以为那些打算在多伦多或者海外置业的人提供一些的参考。
以下是张楠女士分享原文：
今天有一个客人特可爱。她把跟我在多伦多买房的情况跟国内的朋友说了一下，几个闺蜜都表示非常感兴趣，但是她们有一个要求，要求我必须说服她们“经济不会大萧条”。如果这个确定，她们一定会一起购买多伦多的房子。
张楠（Grace Zhang）
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说实在的，首先，我不是经济学家，这么烧脑的问题，本应该交给经济学家去讨个说法。但在众多的经济学家当中，一定有人100%看衰市场，并相信市场会从此萧条下去，只能等待下一个十年。一定也有经济学家100%相信，危机危机，每次危险当中，都存在着大量的机会。
我自己在多伦多地产行业，从业将近10年，即使没有影响全球的疫情出现，多伦多每年都会有很多利空或利好消息推出。每月甚至每周，市场都有各种各样的微调。比方说，BC省和安省政府的海外买家税，央行和各大银行的利息调控，加拿大银监局的压力测试等。
这些政策和信息，在局部，对多伦多自住人群购买房屋大小或地区，资金入场或离场的影响，远远大于，所谓全球化的疫情影响。
再看我们的金融大环境。也就是我的客人特别想让我给他她证明的，加拿大，或者是全世界的经济不会进入大萧条。
有人给我提出这样的担忧：我看到身边人被裁员，有人失业，他们若供不起房子，交不起房租。多伦多的房地产，会何去何从？
不得不说，这次确实是一次全球性的危机。公司是裁员，所以企业某种程度上就减轻了负担。并把负担转嫁给了政府。政府拼命的印钱，举债，把钱送给这些失业的人们，让他们渡过难关。很多企业可能会因此而轻装上阵。
房东供不起房子，要被银行拍卖？我绝对相信，会有一些这样的事情发生的。股灾时，甚至有人为此倾家荡产，但事实是，个别人的遭遇，是无法停止整个资本的运作的。个别房东过高的购买了自己财务能力所能支持的物业，所损失的，可能会成为另一个买家的受益。
近期，加拿大政府要求银行推迟收房东6个月的供款。这样从国家政策方面实实在在缓解了房市的危机。本身多伦多房子的空置率只有1-2%之间，我们租金是可以包含很多费用，房东不到万不得已，不会卖房。说实在的，卖了房子，确实也没什么更好的投资了。而大部分租客是有能力交租，少数短期遇到困难的租客，政府也是有补助的。
我不是经济专家，既不能妄下判断，更无力左右世界经济未来的走向。但作为一个独立人，我个人觉得市场短期会有震荡，但震荡中也会自我修复，最终走出这个阴霾。
疫情再次验证了黑天鹅效应的存在。但危机一直都是并行存在的。北美会有很多企业因此次疫情，而接收到更多来自国家的支持，本身良性运作的企业，甚至因此会站稳脚跟，更好地发展，从而最终带动经济的复苏。
02
之前看了篇文章，回顾了一下2008年的金融危机。不在行内的人，只感受到了08年之后中国房价的突飞猛进，但并没特别关注到次贷危机对美国金融市场的强大助力。
理论上08年次贷危机是美国引发的。应该让美国的金融受到重创才是。但令人大跌眼镜的是，美国不但借此机会重塑美元信用，增加了华尔街的竞争力，还狠狠的打压了他的竞争对手，如德国，法国，英国等欧洲国家的金融机构。这些机构大伤元气，被远远的甩在后面。
摘抄文章中部分数据，英国的巴克莱银行，2007年，股价最高达到41美元，现在不到5美元，跌了超过76%；德意志银行07年股价最高是124美元，现在是6.5美元，跌了超过90%。汇丰银行稍微好点，但也跌了45%。法国的巴黎银行股价从90欧元跌到了现在不到30欧元。而美国前两大银行，摩根大通，同期股价从34美元，飙升到了今年最高的140美元，富国银行从20美元，涨到了2018年的61美元，就算经历了这次大跌，富国银行的股价依然在30美元上下。
我想说，包括我自己，总能见到美国现任总统，在媒体上，讲一些连我们有正常思维的普通民众，都不会说的傻话痴话。让我自己都不禁有时产生幻觉，整个的美国经济会被这位总统搞完蛋的！但真的是这样么？总统也好，神台上的经济学家、股票大亨也罢，他们释放出来的信息，某种程度上，都代表了他们背后一些大集团的利益。美国是多少精英、大资本聚集的地方。全球的资本大佬，会允许他自己的资产腰斩，让整个的经济失控吗？我们平民兜里的这些钱，真的不是钱。
果然，美国推出了880页之多的巨额刺激经济的法案。总规模2万亿美元，同时美联储也将推出4万亿美元来稳定金融市场。在刺激法案中，除了160亿美元用于国家战略药物，医疗用品储备，1170亿美元用于医院和退伍军人医疗。其余大部分都用于拯救实体经济。包括减税，发放现金，以及给企业信贷支持等。
说了这么久，就是要回答，客人问我的问题，我们会不会进入全球大萧条，经济会不会崩盘？我的回答是，短期震荡，长期看稳！
但是通货膨胀却是实实在在摆在我们眼前的！这么多的钱拿来刺激经济，钱从哪来？如果你问的不是大萧条，而是会不会有通货膨胀，我会斩钉截铁的回答，一定会！而且它的速度会让普通老百姓追赶不及。
当你已经确定自己的资产放在银行会贬值。也意识到钱赚的差不多了，该让部分资产进入一个safe zoon安全区，有一个稳定的回报，来抵御未来的通货膨胀。如果你看到在现在这个时刻，加币对人民币汇率这么低，在加拿大买房，相当于抄汇，加定向储蓄，而且房子还写在自己名下，不会有任何法律纠纷。
你应该做的是找一个：具备相当专业地产知识，完全站在你的立场上，在了解你身份，家庭组成，资产，负债，现有需求和未来打算的前提下，帮你做出投都哪里，怎么投的分析，给出一个长期全面的资产规划。
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最后说一句，任何风吹草动，受创的总是那些努力赚钱，希望把钱攒下来，过自己幸福生活的中产阶级。
在这次因疫情导致的危机中，你的资产有没有受损，或者有没有抓住机会，改变思路，因此受益？这才是跟我们自己，有切身利益关系的，不是么？去他个全球经济危机，看懂看不懂又怎样？我只想知道，国家要刺激经济，我如何不让我的资产成为炮灰。
过往多伦多地产这么多起起落落，拉长时间来看，年增幅一直是保持在10%，也就是房价十年翻番。就算各种因素累加，我保守估计，加拿大最大的城市多伦多，这个平均价格在91万加币（相当于500万人民币）的城市，20年房价再翻一番，一定可以做到！
我想说，疫情让更多的人，对财富的积累有了一个较为平缓和理性的期望值。当你认可多伦多房价20年翻番，也就意味着你认可多伦多房价增幅至少每年在5%。暂不贪心，这个稳稳的增幅，挺好的了。
但如果我可以找到一个加拿大地产产品，欢迎海外买家，还不需要交海外买家税，一个闭环，也就是钱从出去，到回到自己口袋，所需要的时间是3-4年。而作为海外买家你只需要支付35%的押金，得到近3倍的杠杆。将你5%的收益扩大3倍。也就意味着你每5万加币的毛利润，只需要投入35万。这个是可以做到的。而我相信多伦多房产绝对不会是20年才翻一番的。而且目前，加拿大对海外买家，没有限购。
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