2020迪拜购房新趋势
时间：2020-03-12
2009-2018年，除在阿联酋持本地长签的企业员工外，阿联酋境外的中国购房者基本以纯投资为购买目的，倾向于小户型（单间／1室）的公寓投资。
小户型投资客特点：
- 基本无自住需求，夫妻事业重心在国内，孩子就读国内学校，在迪拜基本没有长期居住计划。
- 小户型投资门槛低，现金流压力小，迪拜公寓价格在全球国际都市中价格较低，公寓投资门槛低，难度与风险系数小。
- 迪拜人口结构年轻化，外来人口家庭结构偏小
阿联酋外来人口占比总人口88.5%，外来人口中未婚青壮年为主力大军。外来人口住房需求主要以小户型为主。
2019-2020年
迪拜房地产购买趋势的变化
自住与投资双向需求
现房与准现房交易活跃
期房的付款计划和与时俱进的设计更符合长期投资的需要。如有3-5年自住需求，付房东租金不如为自己买房，因此，购买者对已经空置出来的现房或近期交房的准现房更为喜爱。
购买地段呈多元化发展
之前购房者更多集中在市中心和公共交通便利的地区选择购买，以方便上班、便于出租为考虑因素；而当前，购房者选择的区域呈多元化发展。首先，现市中心和有未来商圈规划的相邻地段交易量保持活跃；其次，有独特社区规划、依靠优秀学校而离市中心较远的项目成交量也不俗；最后，靠近世博会展馆的Dubai South 区，阿布扎比与迪拜交界地段也成为了长期投资的热门地段。
1室／2室公寓、别墅购买者增加
随着外来人口在迪拜的长期工作与定居，家庭人口数量稳定增长。根据Arcgis 的统计，2019年阿联酋家庭平均人口数为6.3人。中国人投资群体中，单间（Studio）的购买比例明显减少，考虑自住或出租时夫妻以及孩子的独立空间，2室的公寓、4室左右的别墅非常受市场欢迎。
新变化背后的原因
一、购买者对迪拜未来发展的持有信心
房子是不动产，消费者对特定区域地产的看好更意味着对其政治、经济、文化、教育等当下综合表现的认同与未来发展的信心。阿联酋良好的外部环境带来的安全感与归属感促使越来越多的外来人口在本区域安居乐业，组建家庭，培育下一代。
Knight Frank《财务报告》中指出，2019年阿联酋的百万美金富翁人数增加1.6万名，从2018年182,276人增至197,565人，增速为8%，在未来4年中，预计百万富豪人数将增长21%。
阿联酋长居身份的价值得到认可。来迪拜短期掘金逐渐朝长期稳定发展跨步，外国人投资100万迪拉姆以上房产即可申请阿联酋长签，拥有海外身份，也是购买者加码投资中大户型的重要原因。
于中国人而言，阿联酋永居身份不影响中国国籍的保持，不影响国内工作、生活，业主可以享受阿联酋的医疗、教育、等社会资源，于投资置业、商业拓展、银行账户、保险投资、子女教育、环球旅行等方面，将拥有更多的选择权。
二、房价低谷期是良好的投资时机，对开发商和购买者提出更高的要求
房产是中长期投资工具，归根结底也是一种商品。住房是刚需的大前提不变，购买者在房价低谷期买进是明智的选择。
2017－2020年，迪拜房产供给充足，并为2020世博会后预计落户的新增人口预留了空间。迪拜期房集中交房，使房龄较老，远离市中心的地段的二手房面临了价格压力，二手房交易量拉涨。但整体而言，期房总交易量领先二手房，优质开发商的期房项目销售价格年度增幅为4%－25%不等。
房地产市场上的加速开发，在短期内出现的供需不平衡，更大程度上将惠及优质的开发商与购买者。开发商之间、购买者之间开始逐渐拉开差距。
开发商们在竞标拿地、规划设计、施工承建、市场销售、审批交付、售后物业各个环节中需要有更强的把控力和更精准的市场定。大型高端社区仍然以政府开发商为主导开发，优质的中小开发商凭借卓越的设计与优良的品质站稳脚跟，同时，市场也淘汰了产品无过人之处，信誉不佳的一众小开发商。
根据购买者品味偏好、资金实力、投资经验的不同，开发商与购买者逐渐形成更为紧密的双向选择关系。购买者对地段、品质、户型、景观、价格、付款计划、物业、未来前景预测等考虑标准的优先排序将直接影响对项目选择。
三、价格背后是资源，资源背后看政策
房价与政策紧密相关，房地产投资所关注的人口、土地、产业无一不依靠政策的支持与调控。仅从地产相关的政策而言，限开发、限购、限贷、限售、增加税收都是是常规操作，如叠加人才引进、产业升级、教育鼓励等其他政策，对房价的影响就十分显著。
