理一理泰国公寓和别墅的产权性质，明明白白在泰置业
时间：2020-03-02
泰国房产产权沿用英国法律，是一个奉行“城堡法”和“不退让法”的民主法治国家，泰国政府和法律非常注重保护个人产权。
泰国房产分公寓和别墅两种，产权则分永久产权（Freehold）和租赁产权（Leasehold）。
1 公寓的持有方式
泰国1979年颁布公寓法案规定(Thai Condominium Act)，外国人可以合法永久产权持有公寓，用于自住或出租，且该房产外国人持有率不超过49%的销售面积。
另外泰国大部分的公寓产权为永久产权，少数的租赁产权公寓主要为皇室土地。
1）外国人永久产权(Foreign Freehold)
外国人以个人名义，用护照直接购买泰国某公寓项目的永久产权配额，且占总销售面积的49%内，就能得到单元对应的房本即地契。永久产权又分为外国人永久产权(Foreign Freehold)和泰国人永久产权(Thai Freehold)。而外国人永久产权并不是针对某国的特殊政策，换句话说哪个国家的公民来泰国买房都可以获得房产的永久产权。
2）长期租赁产权(Leasehold)
除了曼谷，在泰国其它购买力不够强的城市里，除了49%的永久产权配额外，外国人也可以购买泰国人剩下的51%产权的公寓。这种情况下外国业主拥有的就是长期租赁产权(Leasehold)，开发商会与业主签订长期租赁协议(Lease Agreement)。
泰国法律规定最长的租赁协议为30年一签，约定俗成的是可以额外续签两次30+30+30=90年，也就是我们所谓的90年长期租赁产权。长期租赁产权受泰国法律保护，长期租赁产权也须到土地局注册，备份。
长期租赁产权通常在价格、优惠、税收上相较永久产权都会有优势。
3）泰国公司持有永久产权(Thai Company Freehold)
外国人想购买泰国人51%产权的公寓，又不想使用长期租赁产权方式，则需要外国人建立泰国公司，以公司的名义永久产权持有公寓单元，也可以理解为泰国永久产权(Thai Freehold)。
若要采取这种方式，我们建议寻找资质靠谱的律师进行操作。
2 别墅
在泰国外国人不能直接持有土地，但外国人想购买独栋别墅或联排别墅时，又该用什么方式持有呢？
1）建立泰国公司持有
建立泰国公司持有别墅是欧美养老一族最普遍使用的方式。
买方通过注册公司将别墅土地和建筑作为公司资产由公司持有，或者将别墅土地注册在公司名下，并将别墅建筑注册在个人名下持永久产权拥有。
而公司每年需要作一份财务报表进行税务登记，证明公司真实存在。我们建议交给专业的泰国公司进行操作。
2）长期租赁产权持有
与公寓的长期租赁产权性质一样，泰国的别墅也可以和开发商签订90年长期租赁协议。
这种方式一般是大型酒店品牌旗下对外出售的别墅或者联排别墅，因有品牌背书的担保，所以消费者对开发商也有更高的信任度。
3）永久产权+长期租赁产权组合形式持有
业主以个人名义永久产权持有别墅建筑部分；再与开发商签订长期租赁协议，以长期租赁产权持有别墅土地部分。
因为泰国法律规定外国人不能直接持有土地，但建筑可以永久持有，所以这个方式全程以业主个人名义购买，不牵扯泰国公司或泰国人，规避了注册公司的麻烦。
少数开发商还会根据业主所购别墅的占地大小，按一定比例转移公司的股权至业主名下，更大程度保护业主的权益，我们也称之为"Protected leasehold" (受保护的长期租赁产权)
此外，若是千万级以上的豪宅或者私岛，通常还会使用BVI离岸公司的方式购买持有。
购买泰国公寓，作为共同业主，会拥有公寓房产证，同时还有泰国土地厅（Land Office)签发的所购公寓地契。
3 地契解释
地契等同于国内买房意义上的产权证。地契上标注的地不是整个开发项目的地，而是您购买单元的地。以后房屋需要交易时，必须要这张地契。地契分为正反两面，都是以泰文书写：
A面：
正面是房屋相关的一系列详细信息，包括：过户单元的信息、项目地址、名称、楼层、建筑面积、公寓户型以及开发商信息等。此类地契的红色标志Logo表示的是永久产权。
B面:
背面为土地相关的交易、抵押等信息，包括原产权持有人的信息，抵押记录，也包括曾经持有者和现持有者的信息。
4 房屋户口簿
房屋户口簿是泰国政府官方颁发的用于登记房屋业主的小簿子。房屋户口簿并不是一份证明房屋所有权的文件，而仅仅用于登记、注册业主的信息，在功能上有点类似于国内的户口簿。
房屋户口簿是由当地区域管理局或泰国官方土地办公室颁发的，用于登记业主的信息及房号，以及泰国住宅规章制度。
5 土地买卖合同
土地厅买卖合同在过户的时候，除了与开发商的购房合同，还有一份土地厅给的买卖合同，业主信息都会体现在买卖合同上，同样也是泰文书写。
