投资观察：那些在泰国投资了房产的人，现在都怎么样了？
时间：2020-02-20
说起当下的东南亚房产投资，各个国家数据的不断刷新，后起之秀的登台亮相，给投资者们的选择也变得越来越多。曾一度火热的泰国房地产市场，也随着近几年的发展，地价持续走高。
▲泰国曼谷重点区域划分
小路的记忆中，一年前大家还在关注泰国哪个区更有潜质，投资回报率更高，￥50万的预算下的可选择性还很大。但2019年半年过去，还能按照这个预算甄选的项目已经越来越少了。房产投资的收益主要来自于租金回报率，显然，泰国5%-6%的收益率已经无法满足部分投资者的收益需求。
▲泰国十年公寓供需走势
那么，是不是收益少了，泰国的房产市场就没有投资前景了？之前入手的物业还有价值吗？看官们莫着急，事情并不是我们所担忧的那样。大家都知道收益看当下，投资则是着眼于未来，泰国目前发展形势并没有出现经济下滑，货币贬值的现象，就证明这个国家的生命力还相当旺盛，此外，还是那句话，认清自己的投资需求很重要，只有做到有的放矢，才能让自己的投入无怨无悔并且收益丰盈！
找准市场定位 泰国房地产“稳”字当头
还是老生常谈的一个问题，投资要找准市场定位。如果你把每个国家都当成海外房产投资“一夜暴富”的掘金地，那就未免以偏概全了。和国内房产不同，海外房产除了要看经济、人口、回报率之外，还有一点不能忽略的就是当地人的生活习惯以及国情。
▲泰国十年GDP增长曲线，数据：世界银行
在东南亚国家的房地产当中，泰国房产是走在最前面的，但反观十年的泰国房价走势不难看到，其实泰国房地产价格整体上升速度并不像其他国家，甚至国内某些城市和地区那般大起大落，相反的，不论是GDP，还是房价，上升的曲线都较为平缓。
▲曼谷十年公寓价格走势
尽管如此，这条曲线一直都呈现平稳向上的走势，而且在十年中没有出现过下坡。这就意味着，泰国房产市场还处在上升阶段。而且就现在泰国在对外合作，经济发展的各项举措看，未来仍有可能继续保持，毕竟，泰国的主要经济发展驱动力并不仅仅只是房地产。
▲亚洲各国租金收益，来源：Global Property Guide
从租金收益上看，我们可以把亚洲各国首都的租金收益拿出来做个比对，东南亚国家当中，仅菲律宾、柬埔寨和泰国榜上有名，而且不低。从国情上做比对，泰国整体的社会氛围和政治环境更是东南亚国家当中最为稳定的，鲜有战乱发生。这就为经济的长期发展提供了良好的社会环境。
▲曼谷轨道线路规划图
而泰国的基础建设也是三国当中最为超前的，至少有2条成熟的轨道交通线正在运营，而且还有将近10条在规划建设中的轨道线路，贯穿曼谷各大区域。四通八达的道路不仅分流了人群的生活半径，也使得曼谷各区域均衡发展。
▲BTS轨道贯穿曼谷各大区域
因此我们不难得出结论，泰国房地产市场其实是以“稳”字为主打，而不像柬埔寨、菲律宾那样“一马当先”。那么问题来了，这样的收益还有什么“赚头”？我们不妨来算一笔账：
一套总价￥50万的泰国房产，26㎡，租金：￥2500元/月，物业管理费：9元/㎡*26㎡*30天=300元/月。月租金收益5%，11年可收回本金。（未加入地价涨幅收益）
▲枫丹公馆样板间
而一套￥30万的柬埔寨房产，其他条件相同的情况下，月租金收益7%，需要18年可收回本金。（未加入地价涨幅收益）
▲曼谷购物中心区
这就不难看到，虽然表面上，柬埔寨租金收益比泰国要高，但要收回本金的年限也越长。加上房产本身的居住属性，若要在海外进行房产投资，东南亚国家房产更适合长期持有，而非短线的买入和售出。
▲曼谷街头游客
而支撑持有物业的收益，则主要来源于当地的租赁市场。东南亚各国中，外国人更愿意居住的国家还是泰国，理由无需过多阐述，去过泰国的人都能亲身体验到这个国家无压力的生活氛围。而大企业的进驻所带入的高端人群，自然也是支撑泰国房产租赁市场的主要方面之一。
▲曼谷的外国人占比
什么样的人群会选择在泰国投资房产？
铺垫了那么多，那么到底什么样的人群会选择在泰国投资房产呢？经过有路客户大数据分析大致分为以下几类：
第一类：年收入在￥50万+左右的中产阶级。泰国房价不可回避的说，目前已经处于东南亚各国当中较高的水平。因此也从客观上对投资者产生了一定的门槛。
但是不用担心，这个水平只是就全国范围而言，泰国的房价其实也因区域不同而存在着不一样的涨幅空间。￥4、50万作为基准投入门槛，若不是非中心区不可，其实可选择性还是很大的。把搜索半径放大一些，就不难找到高性价比的房产项目。也能将资金分散投资获取土地涨幅价格差。
▲曼谷BTS-siam站点的人流
第二类：注重生活品质的小资人群。如果您不仅仅满足于投资，同时也希望可以偶尔到泰国度假的时候能住在自己的物业里。那么泰国的公寓将是一个不错的选择。
▲枫丹公馆样板间，厨房+阳台
泰国的公寓配套相当齐全，泳池，健身房、共享活动空间、共享厨房、24小时安防、公共保洁等做得都非常周到。并且没有多余的杂费，一切费用都包含在物业费当中。可以说，在公寓里生活能享受到的除了区域配套之外，更多的还有小区内的休闲配套和物业服务。
▲枫丹公馆泳池
租赁客群当中，不仅是泰国人，还有在泰国工作的外籍人，对生活品质的要求也是主观存在的需求。泰国公寓目前大多是单间或者一居室，这也是为了满足房客的需求而提供的户型产品。泰国的单间公寓一般很少有合租的现象，而且租金也在工薪阶层能承受的范围当中，因此在租赁市场中非常受租客欢迎。
▲枫丹公馆样板间
并且，泰国公寓几乎都是全装修或者精装修交付，有的项目还配齐了家具家电，直接拎包入住非常方便。若是想省心省时，又对生活品质有相当要求的投资者，泰国的公寓一定不会让你失望。
第三类：想要享受国际化教育和医疗的人群。随着人们对泰国越来越深入的了解，泰国国际化的教育和医疗水平也成了人们在泰国投资的附加条件。
▲在泰国留学的海外学生
尽管东南亚国家当中不乏国际学校，但泰国的国际化教育资源更丰富，美式教育国际学校、新加坡国际学校遍布曼谷各大区域。另外，泰国的本地大学也在世界范围内享有盛誉。
▲世界排名50位，泰国排名第一的朱拉隆功大学
如世界排名前50的朱拉隆功大学、最受外国留学生欢迎的曼谷大学，还有泰国农业大学、国立政法大学等，不少国际学校还跟欧美名校接轨，学生在泰国学校毕业后可直接进入世界排名靠前的名校继续深造，加上学费和招生门槛相对较低，若想要让孩子获得更好的教育环境，泰国将是个非常不错的选择。
▲泰国拥有国际水平的医疗资源
由于泰国的热带季风气候使得整个国度的气温常年保持在30℃左右，少了四季的转换，泰国的气候非常适宜养老和生活。国际化水平的医院，在治疗心脑血管疾病方面也相当知名，而且医疗费用仅是欧美国家的1/3，医院甚至还提供旅游治疗等高级别的医疗服务。非常适合老年人在泰国长期居住修养。
▲曼谷Rama9医院
第四类：想长期持有物业，为将来生活做计划的人群。虽然泰国是非移民国家，但最近也已经在草拟永居签证政策，大部分人还是希望移民不移居，因此，若可以在泰国获得永居身份，其实就跟在自家后花园里生活一样惬意。因此，想要投资获取收益，而且也想在将来移居东南亚的人，泰国和谐安定的社会氛围已经成为一个很大的前提。
▲泰国房产地契
还有就是泰国的土地私有制度，地契在手，房子的产权就是一个长期永久的保证。泰国没有房产税和遗产税等税收，后代也可以享有泰国房产所带来的收益。那就更不能局限在眼前这十年八年了。
▲曼谷唐人街，这里住着的几乎都是华裔
那些投资了泰国房产的人现在都怎样了？
在有路销售过的泰国项目中，目前部分项目已经开始交房，位于邦纳区的项目Unio72一期，徐女士认购了一套22㎡单间售价约￥40多万，目前区域地价已经翻了将近一倍，租金也跟着上涨了差不多20%，现在房子已经租出去了。
▲Unio72泳池/实景
小路2018年调查的时候还是7000-10000泰铢（￥1500-2200元）左右，现在在泰国租房网站上查询平均租金已经到12000-13000泰铢（￥2600-2900元），不得不大写一个“服”字！
▲BTS延长线
位于BTS往南延长线站点Pu Chao站的B Loft115，销售的时候延长线还没开通，售价仅￥1.7万/㎡，站点开通后目前地价和租金也都双线上涨了。廖先生收了房子后计划先小住一段时间，然后再往外出租，在他看来，从这里去芭提雅很方便，以后过来住，也能省下住酒店的钱，始终还是自己的房子比较舒服。
▲枫丹公馆样板间/实拍
而距离BTS-Punnawithi 仅250米的枫丹公馆现房，旁边就是有名的新加坡国际学校素坤逸校区，而且即买即出租，周边同区域项目价格已经达到￥3万/㎡均价。而项目目前在有路售价格仅￥1.8万/㎡，项目在有路一经上线就有客户一次性认购了三套。
都说外行看热闹内行看门道，房产投资不只是一种理财手段，更是一种生活的选择，以及对人生的规划，选择什么样的环境，就能享受什么样的生活。但关键的一点，还是要认清自己的需求。
房产投资也不是基金、股票，快速买进卖出并不适合用在房产投资当中。毕竟，物业还是比较适合长期持有，泰国房产，不论是作为获取眼下收益的手段也好，又或者往后余生的长远规划也好，相信它都不会让你失望。
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泰国曼谷·枫丹公馆
曼谷BTS站附近250米
总价￥56万 起
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8%
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【交通便利】距离BTS车站 Punnawithi 仅250米，4站可达 Ekkamai，5站可达Thong Lor，2站可达 Bang Na；紧邻素坤逸路，出行十分便利
【生活配套齐全】2km可达东南亚最大购物中心Bangkok Mall（在建），4km处有Central Bangna大型购物商城和Big C超市，日常生活休闲娱乐需求均能满足
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【价格绝对优势】均价1.8万，总价55万，强势秒杀同地段其他楼盘价格
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