新加坡私人非有地住宅租金回报率
时间：2020-02-02
目前，新加坡非有地私人住宅年回报率在3% - 4%之间。相较国内一线城市1.5%左右的回报率而言，投资优势明显。另外，随着经济好转与就业市场的改善，加上新楼盘的供应减少，新加坡的租金回报率在未来还会有上升的空间。
根据新加坡市重建局发布的2019一整年的数据显示，非有地住宅的租金比上一年度增加1.9%。中央核心区（CCR）的非有地住宅租金一整年增长1.4%，非核心中央区域（RCR）增长2%，中央区以外（OCR）的增长2.7%。有分析表示，尽管这几年出租市场整体放缓，但是未来可能会继续看到租金收益率坚挺或微升。
过去几年，由于新加坡的私宅竣工单位增加和政府租房政策的收紧，导致租赁市场整体月租下滑。另外，政府限制了外籍人士就业准则的数量，外界普遍认为房屋租赁市场会受到影响。实际上，外籍工作人士数量依旧在增加，只是增幅减缓，因此租赁市场并不会受其影响。与此同时，2019年的新私宅供应总量预计11345个,比2018年多出了2576个单位。并且今年还有许多整体重建项目将被拆除，而从开发商手中获得买地款的屋主通常会将资金再次投入房地产市场进行投资，所以预测私宅的入住率可能有所增加。这些因素已经或将进一步稳定或活跃私宅租赁市场。
高租金回报率房产的特征
1. 靠近市中心
地段在房产投资中的作用至关重要。数据显示，租金回报率超过4%的房产大多都靠近市中心。位于中央核心区的房产, 其租赁需求量往往也较高。举例来说，位于市中心的Suits at Orchards公寓，该项目毗邻新加坡最著名的商圈乌节路，距离乌节路地铁站仅几步之遥，到达另一个商业区莱福士坊也只有2站地铁约六分钟时长。该项目去年的平均租金收益率为4.1%。另一个身居CBD的Lumiere公寓，去年的平均租金收益率更是高达4.7%。距离丹戎巴葛地铁站仅259米，步行可达国际广场international Plaza 和IconVillage 。
2.靠近名校
在新加坡，如果学生想要报读名校，那么有四类学生享有优先权。
A. 父母在学校做义工超过一年，服务时间超过40小时。
B. 如果学校是由教会，宗乡团体或者其他团体资助的，而父母是这些团体的成员，其孩子可享有优先权。
C. 父母为社区基层精英。
D. 如果申请人数多于本阶段所招收名额，则新加坡公民优先，住址离学校一公里内的学生优先，然后再是住址离学校2公里的学生优先。鉴于以上政策，靠近名校便成了新加坡高租金收益率房产的另一个共同特征。
3. 公寓的房间数量
新加坡公寓通常用房间的数量来表示公寓的大小。一个房间一个客厅的公寓叫一房式，两个房间一个客厅的叫两房式，三房式、四房式，以此类推。和房间的大小相比，房间的数量对租金的影响大得多。比如同样是三房式，一个是102平方米，一个是112 平方米，它们的租金几乎一样（在同一个地区，其他条件相同）。然而同样是102平方米，如果一个是两房式，一个是三房式，三房式的租金要高。另外，往往小型的公寓比大型的公寓租金回报率高。在同一个公寓，一房式的租金回报率要比四房式高很多。从出租的角度，一房式两房是回报最高的。这是新加坡租赁市场的普遍现象。
如何计算租金回报率
新加坡公寓市场的出租回报，通常用租售比（rental yield）来表示。它的计算是用一年的租金除以公寓的价格。例如某人用150万新币的价格买了一间公寓，然后以4500元新币的月租出租出去，那么这间公寓的租售比就是4500乘以12/150万 = 3.6%。但这不完全代表出租回报。出租回报还应该考虑别的一些成本如物业费，房产税，银行利息等等，这些通常会消耗大约相当1.2个月的租金。
