中国人在泰国曼谷买房，怎么才能让租金收益最大化？
时间：2020-01-21
曼谷是泰国的首都和最大的城市，是泰国经济中心和商业活动的核心，也是全国所有大型企业和诸多跨国公司的总部所在地。很多投资者在曼谷买了房，将其出租，并获得稳定的收入，同时他们也希望通过增加房产价值来获得更高的资本收益。
如何让自己的曼谷房产“钱生钱”，这离不开对曼谷租赁市场的全面了解。“买什么样的房才能保证租金收益、出租给什么人、租金价格定位如何”，这是投资者必须了解的租户需求。
1. 曼谷的公寓租给谁？
目前，在曼谷租房的人群大致以外籍工作者为主的高端租户和本地白领、留学生为主的中低端租户。
据统计，目前曼谷高端租客大约有8.7万名，尤其在中国一带一路倡议后，中企在泰国设分公司成为一种潮流，来自中国的外籍人员成为继日本后的一大新势力，占比达到13.9%。对于外籍人员来说，他们在曼谷一般会以2-3年为周期进行长期持续的租房，对于房东来说收租十分稳定。
一般来说，他们更愿意选择在CBD与轨道交通附近的公寓，其中的高端租客更偏向装修有品位、配备泳池、健身房、花园的公寓或酒店式公寓。
此外泰国近80%的国际学校集中在曼谷，国际教育质量高，堪比优美，国际留学生也是曼谷主要的租房群体。对曼谷的年轻人来说，每月租金预算大概在1万泰铢左右（2000人民币左右）。年轻人尤其是一些单身租客，大多会选择一居室或者开间式的公寓。
2. 曼谷租房区域选择
在曼谷投资买房初期就应该为未来转售或出租做好打算，想要租的好，就要坚持这个准则：地段！
曼谷房屋出租最佳地段以素坤逸和Rama9 新CBD为代表，素坤逸沿线发展区和以中泰高铁总站为核心的BangSue为未来发展看好的潜力区域。
素坤逸区，是外籍人士最受欢迎的地区之一，因为这里不仅有BTS轻轨，商店、医院、国际学校和各种餐馆更是遍布该区域及周边。由于配套设施越来越完善，素坤逸部分外籍租户已经在考虑租金更低的轨道交通沿线Ekkamai到On Nut站周边的公寓。
BangSue区，辐射曼谷Siam、四面佛商圈，乍都乍周末市集、乍都乍公园，生活便利性与居住质量使曼谷居民开始向Bang Sue区域集中，未来Bang Sue CBD将高速发展成为曼谷又一大型的商贸中心标杆。周边的公寓将会有更多的高端白领阶层选择。
3. 曼谷哪类房型最好出租？
2018年，整个曼谷的单卧室公寓单位需求量最大。如下图所示，几乎54％的公寓租赁都是单卧室公寓。
另外两居室公寓单位也需求强劲，28.4％的曼谷公寓租赁询问是针对这种风格的。同时，12.7％是有三间或更多卧室的公寓单位。工作室单位只收到超过百分之五的租金查询。
4. 曼谷房产租金概况
2018年曼谷公寓租赁询价10,000至20,000泰铢占比32.1%，公寓单位的需求也很强劲，每月租金在20,000泰铢到35,000泰铢之间的询价占比28.2％，价格为10,000泰铢或以下的曼谷公寓单位在2018年收到16.1％的公寓租赁查询。
在高端市场，租金3.5万-5万泰铢和5万-10万泰铢的公寓去年收到的问询数量几乎相同。与曼谷公寓的购买趋势类似，一定程度上价格不再是一个重要因素，大多数租户更关注面积、位置和设施。
5. 曼谷公寓如何出租？
—短租—
短租的目标人群一般是旅游度假的游客，日租金也是相当可观。公寓一般标配泳池、健身房的设施，整体居住感受媲美五星酒店，因此来曼谷旅游度假选择公寓短租的人群比例非常高。素坤逸核心区BTS沿线区域一居30平米，一晚的租金可达400-700元人民币不等。
—长租—
长租的目标人群是在曼谷工作的外派人士，外派周期一般是2-3年，租期可以保证，因此也是曼谷房产投资者最主流的出租形式。长租的出租方式可以是开发商包租，物业、代理托管或自行打理。
相比国内的平均租金回报率1-2%，泰国的平均租金回报率却是6-8%，有时还高达10%！因此对于投资曼谷房产想要获得租金收益的人士来说，首先要了解整个租赁市场，选择有较强出租属性以及升值属性的项目投资，让自己房产带来的收益最大化！
