待售房源告急，买家热情上涨——澳洲房地产市场将要前往何方？
时间：2020-01-17
截至2019年12月的一年内，伴随买家的强劲需求，推动了存量房产迅速被吸收，澳大利亚首府城市的待售房屋（listing）数量急剧下降。这表明，住房市场的复苏开始外溢至悉尼和墨尔本以外的地区。
房产研究和预测机构SQM Research提供的最新数据显示，悉尼待售房屋的数量暴跌了30.1％，墨尔本则下跌了16.5％。
其他首府城市方面，珀斯、堪培拉、和布里斯班的待售房屋数量则分别下跌了16.4％、14.6％和8.4％。
全澳范围内，整体住房的存量水平较一年前下降了12％。
去年12月份，澳大利亚所有首府城市的待售房屋数量均出现大幅下降。其中，悉尼的降幅降幅最大，为28.7％。堪培拉则以28.1％的降幅紧随其后。
同期，全澳范围内的待售房屋数量下降了14.8％。
SQM Research的董事总经理路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）表示，尽管从季节性因素来看，12月份待售房屋数量下滑是正常的，但是同比下降却是不寻常的。
他说：“传统上，12月份由于节日和暑假会看到待售房屋数量出现下降。同时，由于卖家希望在假期临近之前售出房屋，因此，11月份的上市房屋数量会出现激增。”
“然而，不同寻求的是，所有城市的待售房屋数量（尤其是挂牌时间较久的待售房屋数量）均同比出现下降。这是市场非常强劲的一个迹象。”
Christopher表示，11月份的大量待售房产均已经被市场所吸收，主要体现在挂牌时间较久（上市已经30-60天）的存量房产出现大幅下降。
以悉尼为例，挂牌超过30天的待售房屋相比30天内的待售房屋下降了69.53％。
墨尔本、布里斯班、珀斯、堪培拉则分别下降了65.42％、33％、41.9％和65.5％。
他说：“11月份的数据确实表明上市房屋数量大幅增加。上述数据则表明11月份的绝大部分存量房产已经被吸收。并且，待售房屋数量消失地很快，几乎每个城市都这样。”
“这表明，在所有首府城市，11月和12月都是销售的旺季。”
“买家大量涌入市场，而11月份进入市场的卖家几乎都成功达成交易。因此，我们认为这是市场活动增强的一个重要标志。”
“这也暗示，不仅在悉尼和墨尔本，而且在许多其他城市，复苏都在得到加强。”
买家兴趣激增
在许多州和地区，买家搜索量持续加快增长。其中，布里斯班激增了63％，新州和维州分别增加了50％和36％。
Christopher说道：“尽管新州、堪培拉和维州最近发生的毁灭性大火可能导致上市房屋数量减少，并对这些地区的房价造成影响，但不会对市场产生实质性的影响。”
展望未来，随着更多卖家将房屋出售，待售房屋数量将在2月份回升。
他说：“2月可能是上市房屋数量增加的一个好月份。那是市场真正开放的时候。”
“在澳大利亚国庆日之后，我们很可能会开始看到房屋挂牌量的增加。但是很多存量房产正在迅速被吸收。因此，总的来说，我预计待售房屋数量将呈下降的趋势。”
住房报价上涨
房屋存量的短缺也反映在报价的稳步上涨中。12月，首府城市待售独栋屋和公寓的报价平均上涨了2.4％和0.8％。
在同期录得2.4％的涨幅后，悉尼已回升至2017-18年超过130万的高点。目前，悉尼的待售独栋屋报价中位数为1,341,400澳元。
总体而言，墨尔本待售独栋屋的报价增长最为强劲，达到4.2％，但公寓报价则下降了0.6％。
目前，墨尔本的待售独栋屋报价中位数为1,027,600澳元。上一次达到这个价格还是在2018年4月至6月期间。
与一年前相比，首府城市的待售独栋屋报价上涨了5.8％，公寓报价则上涨了1％。
Christopher说道：“买家需求非常强劲，尤其是悉尼和墨尔本。”
“我认为整个2020年买方需求都会保持强劲。如果央行再次降息，那么只会进一步推动需求的上升。”
“住房市场已经不再需要降息来驱动，买家的强劲需求已经足够。”
拍卖房产数量有望在2月份激增
伴随房主和买家对持续反弹的市场做出反应，上市拍卖的房产数量有望在下月就出现大幅增加。
根据地产网站Domain提供的数据，尽管去年12月份总体上市房产数量有所下降（主要是急切的买家消化了市场上大量存量房产），但是悉尼的新增上市房产数量却增长了9％。
分析师和代理商表示，这一趋势将持续到2月份，而2月份是传统上一年拍卖季开始的时间。
AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver说：“当人们相信市场已经发生转机并且看到需求上升时，上市房产数量才会加快回升。”
“所有证据都表明需求已经出现明显回升。因此，逻辑告诉我们在将在未来几个月内看到更多的上市房源。”
他说：“去年这里的市场是平稳的。圣诞节前曾出现一个高峰。许多人对此表示欢迎，并尽可能尝试达成交易。”
尽管如此，大量房产的上市可能会导致卖家的价格预期与买家的价格预期 “有点脱节”。
以位于Southport的一套附带泳池的四居室房产为例，一名竞标者原本以75万澳币的价格获得通过，但是目前的市场报价为799,000澳元。
“看看这个发布价格是不是正确？这一点非常有意思。如果我们是以正确的价格发布，那么下周六我们将吸引十个看房组。如果定价太高了，那么当然就不会有人来了。”
上周末，Domain在全澳范围内发布了14处拍卖房产信息。据预计，下周末，这一数据将超过80套。
Domain经济学家特伦特·威尔特希尔（Trent Wiltshire）表示：“很明显，随着价格的上涨，卖家开始加入进来。”
“当价格触底反弹时，卖方第一时间做出反应。很正常，卖家一般会等上3-6个月直到开始看到价格上涨更多。相比2019年，2020年在上市房产数量和销量方面将更为正常。”
2019年，悉尼和墨尔本录得5.3％的年度涨幅，较上一年度无疑是“大逆转”。2018年，悉尼和墨尔本的房价分别下跌了8.9％和7%。
房价反弹的速度和幅度超出了很多人的预期。到去年11月份，如果按照年化计算，价格涨幅将超过20%。
Oliver表示，这种增长“显然是不可持续的”。不过，鉴于需求受抑、低利率（预计将进一步下降）以及银行比一年前更愿意放贷，房价增长将保持“相当强劲”。
“还有害怕买不着的心理成分。一些买家看到房价上涨的消息后会认为最好马上买进。我怀疑这种心理还会存在一段时间。”
根据Oliver的说法，山火可能是一个不确定性因素，可能会影响零售市场信心，继而拖累购房信心。
摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师预计，在历经了一个十年以来涨势最强的半年之后，接下来六个月的涨幅则相对更为温和。
在给客户的一份报告中，摩根士丹利的策略师写道：“我们预计2月份澳联储将再次降息。这可能会给房价提供一定的支撑。但是我们认为2020上半年不太可能再次出现如此强劲的表现。”
“劳动力市场表现疲软、成交量和信贷供应量的增加将抑制房价的增长，并在今年上半年出现更为温和的增长。”
