长文干货！在美国买房投资是不是很好的选择？
时间：2020-01-17
以下文字内容来自西雅图持牌经纪人赵莉的直播视频
西雅图经纪人赵莉，经纪人编号：110968，曾就职于亚马逊总部担任高级项目经理，后进入房产行业，每年有平均1000万美金以上的交易额。
近些年来，海外投资在我们中国人群中越来越普遍。在美国，有的是留学生毕业以后选择留在美国工作生活而买房，有的是因为移民美国而买房，那还有一部分更多是为了投资而购买美国房产。
那么我今天想讨论的就是：
在美国买房投资是不是一个好选择？
我想主要用以下几点来讨论：
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先看房价是不是有稳定的增长以及房子自身的增值情况；
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要看房屋的租金收入，租金增长情况。
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从整个全球资产配置的角度来看，美国是一个什么样的位置。
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1.
>>>房价<<<
从投资的角度，一个国家的房价趋势该怎样判断？在我看来，要主要看以下三点：
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美国整体的经济发展水平和整体的宏观经济形势；
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贷款利率以及趋势；
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房市整体的供求关系，以及对价格的影响。
从这三个方面来看：
第一美国整体经济水平：对美国经济有一些兴趣的朋友可能会知道从2008年次贷危机之后，美国是到底了。然后从2009年三月开始进入了漫长的牛市。
到2019年12月，这是美国历史上最长的一个牛市，十年来经济持续在上升。比如今天道琼斯标普500创新高，尤其是标普截止到今年为止收益达到25.4%，它的收益非常的好。
包括美国国内的经济学家，都认为这样的增长态势可以继续保持下去。
2019年初的时候很多人也说美国经济有很多不确定性：比如说毛衣战、利率的不确定性等，让美国在2019年上半年，经济表现很不明朗（其实全球经济都不是很明朗）。
但是在2019年7，9，10月份，美国联邦三次下调了基准利率，从2.5-1.75%导致整体不确定性开始下降。我在美国的一个很深感受就是：大家都觉得美国经济会持续发展下去。
从全球的金融角度来看美国在全球的发展和其经济态势都是最好的。
第二，美国现在的贷款利率很低。
2019年美联储三次下调基础利率，导致美国的贷款利率现在处于相当低的水平。
2018年美国固定期30年的贷款利率是4.94%，到现在2020年1月，已经下调到3.6-3.8%，这在历史上都处于非常低的区间。
在美国买房子，大部分的人都需要贷款。所以现在对于买家来说，实际上是一个很好的入场时间。
第三点我们需要看它的供求关系，供求关系直接影响房价的走势。
美国房子现在实际上是供不应求的状态。两个原因：低利率和高收入。美国从2008年经济危机之后，工资收入一直上升，而失业率在下降。
美国的工资水平的曲线是一直上升的趋势，而失业率已经到达近50年的最低水平。现在是在3.5%的失业率。收入增加，使消费能力增强，对房产购买的需求也有所增加，因此，我们看到美国人的购房需求是不断增加的。
我们再看供给，事实上，美国的房屋供给并不能满足一直上升的需求。
我们看美国谁在卖房子？
以前美国卖房子的都是年纪大的，之前的历史数据表明卖房的大多都是老年人，比如过了70岁左右，开始卖房子，从大房子换到小房子。
现在不同，人的寿命越来越长，70多岁在很多人看起来还不算非常老，所以这个年龄并不需要住进有看护的老年公寓，大家就变得不愿意去卖房子，因此，美国的卖方实际上是有所减少的。
虽然我们看到新增加的房子，但是整体库存仍然紧缺，并不能满足我们现在的购房需求。
还有一部分人是觉得房子还会上涨，所以想着现在先不卖，等高了一点再卖。这也可以体现出他们对未来增长的预期。
综合以上不同的因素，我们就看到房子在美国短期内还会是一个供不应求的关系。
关于美国房价有这么一个预估，即2019增长3.6%，2020预计可以到达 4.8% 。
大多数预测都显示2020年还是一个比较看好的年头，所以无论是从美国经济，美国房价本身，还是未来房子升值预期，美国作为房产投资的目标市场仍然是值得被看好的。
接下来，我们再来看第二大部分：美国的租金收益分析。
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2.
>>>租金<<<
美国租金收益实际上我们是说，谁会去租房子，我是不是可以找到一个稳定的租客群体。
我们看一些数据，比如，美国现在房子拥有比例大概是在63-64%。大家看了这个数据会觉得挺高的。因为大家都觉得美国不买房子只租房。
那么我们再具体看什么样的人去拥有房子？
大部分拥有房子的年纪都在60岁以上，他们实际上就是我们所讲的这种baby boomer，就是大部分是二战之后的那一代。
那和他们相对应的人群，35岁以下，千禧一代拥有房产的比例是多少，实际上是37%左右。从刚毕业到进入工作岗位的，35岁以下的这一部分人真正拥有房产的比例还是比较低的。
他们这一部分人才是我们租房的主力军。
这一部分人主要集中在东西两岸这种高科技的公司，他们年纪也比较轻，高科技行业跳槽率高，再加上这两个地区的房子价格比较高，因此他们更希望通过租房的形式解决住房问题。
租房需求的增长助力租金的增长。我们看到2009-2019的十年间，美国租金一直在上涨，大家可以看到全美房租持续增长的平稳趋势。
那如果具体到一些我们熟知的城市，比如，旧金山湾区、洛杉矶，还有我所在的西雅图，它们的租金增长幅度是更高的，还有很多有意思的数据，时间关系就不再讲了。
我想和大家说的是，美国市场在房价和房租增长都是非常有前景的，虽然它已经是十年的牛市了，但是未来我们还是非常看好的。
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3.
>>>资产配置<<<
除了投资的目的，我还想讲的就是全球资产配置问题。
不清楚大家知不知道Crs，有150个国家在协议里。我们大家可以把它想成150多个国家朋友圈，着150个国家政府是可以共享和分享本国居民在不同其他财产的情况。
比如说我是一个中国人，我在加拿大或者东南亚投资房产，中国政府如果想知道我的投资信息，是可以向加拿大或者东南亚一些国家的政府去要求披露这些具体信息。从全球投资角度这些信息都是共享的，都是很透明的。但是，美国是不在这个朋友圈的。
以上，我讲的这些只是一个概念，总而言之，不管是投资也好，全球资产分配也好，美国实际是一个非常好的选择。
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配图：美国西雅图真实房源
整理：海悦家美国房产编辑
