菲律宾买房实战经验总结
时间：2020-01-06
菲律宾房产马尼拉房价菲律宾买房2019最新情况如下：
01
阿亚拉公司（Ayala Corporation）
一手好的房源特别少，并且特别抢手，比如菲律宾最大地产商AYALA阿亚拉地产，他们现在库存所剩无几，几乎已经被买光了，为什么呢？首先，造的好，有价值的盘，买了容易获利，本地人有钱的认这个开发商，面对外国投资客的大量涌入马尼拉房价的大幅上涨，本地人也不敢不买，因为他们害怕现在不买未来越来越买不起了。而投资客，早年到的，和小编同期的人，已经从菲律宾房产的炒作中获利了，这批人胆子更大，来势汹涌，仰仗着对菲律宾社会的了解，和实际炒房经验，下手更狠的补仓，毕竟谁不想赚更多呢。后面来的中国炒房客大多是2017年2018年过来买的，这些人买了菲律宾的房产，几乎还在持有状态，并未套现，但是房价的涨让他们看到更多机会，所以菲律宾房价越涨越买，他们身边的亲朋好友也跟过来买，导致来的人数越来越多，不缺好客人，只缺好房子，就是目前菲律宾房产的最大风险，好房源无房可买，无房可卖，而不好的房子很多，却很难获利。
02
SM Prime Holdings旗下SMDC
比如说SMDC的，现在溢价严重，房子质量鬼一样，密集度又很高，但是抓住了中国投资客想要高杠杆的心理，而玩起了涨价游戏，开发商很聪明，你不是不想给前面的款子吗，那么没关系，我总价问你多要20%的溢价部分，然后给你0首付，让你4年时间慢慢还，虽然你最初的投入少了，但是你供4年给出去的钱实际上是高于市场实际价格的部分，所以投资客是赚不到什么钱的，便宜自然有便宜的道理，不会无缘无故的便宜。SMDC早年的楼盘，很便宜，当时这种0首付的有很大优势，因为价格有优势，现在SMDC早已经学坏了，小编已经放弃炒SMDC新盘多年，因为除了中心区极其个别的地段极好的楼盘以外，SMDC90%的楼盘现在的价格奇高，投资客根本没法获利，大部分卖SMDC的中介都爱鼓吹它的高杠杆，鼓励客人10套20套一次的供，其实这样过度使用杠杆是非常危险的。
中国人在菲律宾买房几乎没有成功拿到尾款贷款的，除非个人条件特别优异，我有一个客人从BDO贷到钱，但他本身是个年薪百外的外航飞行员，所以别相信忽悠，合理使用杠杆，对自己负责，不要贪心，因为你都没有尾款的时候，你前面给出去的钱也拿不回来，打水漂了哦，中介钱赚好了，他几年后可以消失，谁去管你。
投资房产贪心是致命的。SMDC现在最值得买的是早年一批低价合同，菲律宾人手上的，他们现在有些菲律宾本地人意识不到这些房产未来的价值，稍微赚点小钱就卖了，这种合同非常值得收，前面大概一次给25万人民币左右，但是能买到马卡蒂中心区均价2.5万一平的房子，简直就像是白捡，比如说AIR RESIDENCE的特价合同，这种地段相当于上海的南京西路和北京的王府井大街，未来都是10-20万一平的。
03
菲律宾美佳世界股份有限公司
美嘉情况还可以，二线品牌东方帝国的房产，其实非常好炒房，可以零首付，月供投入不大，也没有过度溢价，转名费用也低，只要75000比索就可以完成更名，大概合人民币9000块卖一次，今年东方帝国有一个楼盘叫KASARA，在未来地铁沿线的ORTIGAS NORTH STATION那里，那边现在几大开发商联合入驻开发，值得一炒。
04
D.M.Consunji, Incorporated (DMCI)
DMCI依然是无力吐槽的一家公司，这家很多房子是建在红色地震带上的，比如说PRISMA.LUMIER.还有一些楼盘是建在贫民窟的，比如说凯园KAI GARDEN.INFINA.还有几个盘是建立在化工厂仓库区，每天大卡车跑不停，比如说BRIXTON.FAIRLANE.所有DMCI的房子地段都是硬伤，周边环境一塌糊涂，炒房别被忽悠，不能只看宣传画，你还是要亲自过去看现场环境的。
房产投资的重中之重就是地段！地段！地段！这话不是我说的，这话是李嘉诚说的，不服？去找李首富论。DMCI的房子不卖给菲律宾的律师，政要，媒体从业者，如果买他们房子你的职业是以上几种的话，他们拒绝你，为什么呢，因为合同漏洞百出他们怕你和他打官司曝光他们，再有中介给你推DMCI的房子你问问他们为什么DMCI房子不敢卖律师？！还是一句话，便宜没好货，好货不便宜，贪小便宜必然吃大亏。
05
Rockwell Land Corp
ROCKWELL价格和质量成正比，物有所值，它家的几个楼盘还是不错的，比如说ARTON和VANTAGE.但是他家的硬伤是土地储备不足，后期恐怕会薄弱，因为大的地产公司很多都是提前储备土地，菲律宾房产是永久产权和地权的，比如说阿亚拉的土地储备是180年前，由他们6代祖先完成土地储备，当年马卡蒂一平米土地只要47比索，而BGC国际城的土地当年就只要9比索一平米，这就是永久产权的优势，一人置业，世代收益。
像SMDC的土地储备是40年前完成，美嘉的土地储备在20年前完成，所以土地储备充足，而ROCKWELL最大的硬伤是后期土地储备短缺，但是它家的质量和物业管理是全菲律宾唯一一家可以和阿亚拉PK的，阿亚拉就是菲律宾房产里的龙头老大，风向标，他们走到哪里开发，哪里就成为未来最炙手可热的地段。
06
2020年菲房地产前景一片看涨
菲律宾房产2019马尼拉房价涨了，中心区很贵了，那到底怎么炒呢？
环境好，项目漂亮，看了有购买冲动的稀缺房源是我投资的喜好。菲律宾有个特性，有钱的只占全体人口的20%比，他们作为先富裕起来的人拥有大量财富，如果你炒的是刚需盘，那么小编告诉你，菲律宾几乎没有刚需，你根本没机会获利几十万，为什么？因为有钱的他不会买你那种低端盘，而没钱的想买也没有存款，他不可能一次性付款几十万的钱给你，目前菲律宾大部分的转手和买卖在外国人之间进行，在部分高端稀缺盘上，也有菲律宾本地有钱人接手外国人楼花的情况，但是很少，大部分是我们接手菲律宾炒房的人的合同。
只有在很少很少的AYALA.ROCKWELL的项目上，本地人才会接手老外的房，因为那毕竟是人家自己国家，人家比我们懂，小编认识的本地炒房客很多，他们很多人在2013年菲律宾房价还没涨的时候就已经以一万元人民币一平的价格买了马卡蒂和BGC的大量物业。所以不要相信中介告诉你的，你的房子未来可以卖给本地人刚需的鬼话，那是10年20年以后菲律宾人全部富裕起来以后的事情了，你等不起那么久，所以低价刚需盘是赚不到钱的在菲律宾。
07
远 离 小 产 权 房
远离小产权房这种房子是SMDC搞出来的租赁权50年而已，不是产权，只是租赁权和使用权50年，处在菲律宾房产利益链的最底层，SMDC实际是在钻法律的漏洞，因为菲律宾的房产法律规定一个楼盘最多40%销售给外国人，其他60%要销售给菲律宾护照的公民，而菲律宾人的购买力又不足够强大，所以SMDC在不违法的情况下搞出租赁权来侵占本国人购买权，鼓励外国人炒房，让房价越来越高。但是这种合同处在利益链的最下方，本国人根本不会去买外国人的合同，有钱的比你都会炒，还至于去给外国人当接盘侠吗？没钱的，想要也没现钱一次付你的投入和你的利润，有的中介忽悠你说本地人能贷款，你就又上当了，菲律宾贷款出奇的严苛，本地人也得符合条件才能贷款，不是人人都能贷款的，本地人也只能贷款合同价格的70%，即使他复合贷款条件获批。那你的SMDC的合同是80%尾款，假设你总价100万的合同供了3年，一年供款4万人民币，你要获取利润15万人民币养3年，那么本地人需要一次付你的钱是12万加15万加补10万合同的10%（尾款的70%才能申请贷款），一共37万一次付，你问问有几个本地人一次给的出来的，菲律宾会花钱不会存钱，他们卡上连37万比索都没有，就更别说37万人民币了。
08
地铁沿线房子必须关注
马尼拉地铁和地铁沿线房子必须关注，因为交通崩溃而导致的出行不便是马尼拉的最大问题，而地铁在未来会完美的解决这一局限，节省时间成本的地铁沿线房子会成为哄抢对象。
08
潜力股-盯紧富人区
菲律宾马尼拉的IT小镇阿拉邦ALABANG，这里相当于上海的张江高科和北京的望京，早年由FININVEST地产开发，但是他们资金实力不行，一直没有搞起来，办公楼建设了30多幢，却忘记了建造大量写字楼附近的居民住宅，现在仅存的能现住的楼房只有7幢楼，根本不够住的，区域内供需严重失衡，这里大量的菲律宾白领，7幢中国网络游戏公司入驻，万幸现在阿亚拉进入开发住宅，项目所在地在阿拉邦境内纯土豪出没的AYALA ALABANG VILLAGE旁边开车2分钟的距离，新楼盘叫VIENTO二期，这里一期的时候只要2.2万一平，现在二期也不过才2.5万一平，其实潜力非常大，还是一个理念，盯紧富人区，菲律宾本土富人区。
