为什么要投资菲律宾马尼拉房产
时间：2019-12-17
随着“一带一路”政策的发展和国内房地产市场资金的收紧，菲律宾房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。那菲律宾的房产到底值得投资吗？
我将简单从菲律宾的基本情况、城市分析、开发商、供需分析这4个方面介绍一下：
1. 菲律宾基本情况
近年来菲律宾经济持续增长，2017年增速达到6.5%。亚行认为菲律宾经济2018年仍将保持较快增长，将继续成为全球增长最快的经济体之一。根据亚洲开发银行发布的报告称，得益于政府推进基础设施建设以及内需增长，亚行将菲律宾2018年经济增长预期分别调高至6.7％。据国际货币基金组织预测，在2026年有望超过马来和泰国，成为东南亚第二大经济体。而且菲律宾的经济的发展，70%依 靠的是内需的拉动。所以经济发展前景一片光明。而经济的高速增长也助推了居民的购买力。以马尼拉市为例，自2010年以后，马尼拉市的房价一直以至少6%的增长速度增长，八年来马尼拉市的房产均价已经增长了近一番。
其实，在看菲律宾经济增长和房产前景上，有一个很重要的因素我们不可以忽略。这就是庞大而年轻的人口!
菲律宾是世界上第十二个人口过亿的国家。而且与中国即将进入老龄化社会不同的是，菲律宾的人口红利刚刚到来。到2016年，菲律宾的平均人口年龄是23岁。其中14岁及以下的人口比例为 34.5%， 65岁以上的人口比例为3.8%。 这是一个什么概念，大量的年轻劳动力进入市场，促进经济的发展。这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。
据国外媒体报道，菲律宾首都马尼拉是世界上最拥挤的城市之一。据估计，在一些社区，大约有20万人居住在一平方英里（约2.5平方公里）的地方，这几乎是曼哈顿人口密度的三倍。
2014年7月27日，在菲律宾首都马尼拉一家医院，一位母亲怀抱自己的宝宝庆祝孩子成为菲律宾“第1亿个公民”。菲律宾的生育率为东南亚最高, 达到3.2, 高于印尼的 2.2, 越南缅甸的1.8,远高于马来西亚的1.68, 泰国的1.5, 以及新加坡的1.2。
菲国外包产业快速成长，如今菲国已超越印度，成为全球客服中心之都。菲国BPO产业将能赚进250亿美元的营收，占菲国经济产值的约10%，给数百万出身底层的菲律宾年轻人提供了跻身中产阶级的机会。
菲律宾土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把40%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲菲律宾房产投资，说的也都是投资公寓。
菲律宾房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在泰国，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。
2. 城市分析
马卡蒂（Makati）
马卡蒂（Makati）是马尼拉都会区城市之一，紧邻马尼拉市区。马卡蒂是菲律宾传统的金融中心，汇聚了全菲律宾最多的大型银行和跨国公司，菲律宾最大的证券交易大厅就位于马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）。
尽管马卡蒂（Makati）面积不大，仅为菲律宾第17大城市，但一直以来都是菲律宾传统的金融、商业中心，为此，汇聚大量前来工作、经商的流动人口。据统计，当地居民总数约50万，在工作日，马卡蒂汇集人口总数超过100万，人气极旺，是全球人口密度最大的区域之一！
作为菲律宾最发达、最繁荣的区域，马卡蒂（Makati）拥有菲律宾最多的摩天大楼，知名的地标建筑包括PBCOM Tower、GT国际大厦等，著名的购物中心包括The Ayala Center、The Rockwell Center等。区域内的马卡蒂商业俱乐部（The Makati Business Club）则由800多名首席执行官和高管组成，代表了菲律宾最大和最具活力的企业。
当地还是不少外国使馆所在地，为此各方面条件都比较成熟、便利，马卡蒂也被称为马尼拉都会区的主要文化和娱乐中心。
2018年1月，马卡蒂（Makati）热门区域的房价为2.5-3万人民币/平米左右，尽管价格与其他3个热门区域相差不大，但由于当地各方面设施更为成熟、完善，因此住房、租房需求更为旺盛一点。
BGC（全球城）
BGC是Bonifacio Global City的简称，Bonifacio是菲律宾一个很有历史地位的资产阶级民族革命家，Global City可译作全球城。BGC占地250公顷，即250万平方米，2.5平方公里，由菲律宾第一开发商、福布斯排名一千位的Ayala地产总体规划，并承建约三分之一，其他分包给其他开发商建设。这是个够规模，高大上的现代化新城。
2006年开建，目前已建设10年，建设完工率约70%左右，目前已基本建成及投入使用的标志性建筑有:high street商业步行街、香格里拉6星酒店、君越6星酒店、ASCOT五星酒店、新加坡大使馆、SM集团（菲最大企业）总部及shopping mall、菲律宾证券交易所、uptown商业区、google菲律宾办公大楼、JP摩根大厦、荷兰银行大楼、S&R会员店、ST LUKE医院等等，未来规划地铁两站、skyway高架接驳高架及高速系统，看已投了多少基建和配套进去了呀。
现在每天BGC人口为一百万，包括办公、逛街、居住、外来出差旅游度假，并且聚集的是有钱的公司和个人、家庭，这里正成为高品质工作、商务、商业和生活的时尚之都。BGC目前房价已涨到每平方3-5万人民币左右，全菲最贵。BGC现在值不值得投资，见仁见智，目前以我的经济实力，可能我会斟酌，确实有些贵，但是也确实比较宜居和摩登。
曼达卢永（Mandaluyong）
曼达卢永是菲律宾马尼拉大都会的城市之一,处于马尼拉大都会区域的地理中心，西部与马尼拉市接壤，北部与圣胡安市接壤，东部与帕西格市接壤，西南部与马卡蒂市接壤。纵观马尼拉地图，曼达卢永是整个区域的中心节点，通过轻轨，菲律宾当地人可以轻松往来几大城市。无论生活还是工作，还是出于经济考虑（目前房价还未被热炒），在此置业，都是当地人的首选。这几年，BGC，马卡蒂，帕塞赌场区被热炒，房价节节攀升，吸引所有房产投资者的目光。但是，土地是稀缺资源，随着热门城区土地开发完结，开发商势必要开发热门城区以外的地块，以曼达卢永的地理优势，无疑是理想选择。在我看来，这是一个价值洼地。
3. 开发商建议
在菲律宾无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。菲律宾整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况去一个人生地不熟的地方进行海外投资。以下是菲律宾前三大开发商。
SMDC SM控股官网介绍该公司创立者为Henry Sy, Senior. 当初的买鞋商人经过六十年的发展，已经成为跨房产、零售、银行、旅游地产及服务的大型综合业务控股集团。2007年，SM控股也进入中国厦门、晋江和成都等城市。SM控股已经发展成为东南亚地区最大的综合开发商之一，根据发布的2016年公司财报数据，继续稳固了这一地位。SM控股开发的各类项目包括住宅、办公楼、酒店、会议中心等。
Ayala Group创建于19世纪，是菲律宾是历史最为悠久的企业。Ayala Land则是菲律宾最大、最具经验的房地产开发商，Makati最著名的金融大街Ayala Avenue就是以其命名。截至2016年末，Ayala Land的市场资本达94亿美元、企业市值排名全菲律宾第三位，2016年新启动项目产品价值达17.5亿美元，2016年的净收益达到4.18亿美元。
美加地产 Megaworld是菲律宾国内首个倡导创建居住-工作-生活-学习一体化的超级小镇的先行者。截至目前，已开发了21个城市小镇项目，最大的项目为占地1200公顷的双子湖 (Twin Lake) 项目（Tagaytay）。据菲律宾证券交易所（PSE）披露的消息，该公司将开发600亿比索的融资项目，用于各个项目的开发、建设。
4. 马尼拉房地产供需情况
到2015年底，包括Makati、BGC(Bonifacio Global City)、Ortigas、Eastwood等几个首都的CBD-商业中心(Central Business District)存量的公寓单元数量约为7万套，到2019年底，还将建成约3万套。而这些核心CBD的公寓数量约占马尼拉大首都区公寓总量的50%。到2019年底，马尼拉大首都区各类公寓的总套数将不超过20万套。这一数量远远不及深圳市2000年的水平。
根据世界银行等预测，到2019年菲律宾的人均GDP将超过3,400美元（与中国2008年的人均水平相当），中产阶级队伍将会壮大很多，国际投资也会显著增多。 根据政府数据分析显示，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需求。可以预见，菲律宾未来房地产市场前景非常明亮。
