全面解析贷款托管账户Escrow account
时间：2019-12-06
对于托管账户Escrow account，是美国贷款结束还款阶段一种常见的托管服务账户。
不同的银行对于托管账户稍有不同。部分银行对于是否有托管是要求必须设置，部分银行可以由客户自己选择是否设置托管账户。
当贷款申请完成的时候，是否有托管账户就是已经设置完成的了。
什么是托管账户？
当您拥有一套房产时，会产生一些房屋相关费用，例如房产税和保险。托管账户就是帮助您计划支付这些费用和帮您预留出这些费用。
托管帐户是需要您每个月提供一次资金，在到期需要支付的时候，银行会用这笔资金帮助您支付。
让我们来看下具体是怎么操作的
当您支付月供时，一部分需要支付您的本金和利息，另一部分将进入您的托管账户，帮助您支付房产税和保险以及一些其他费用（如有，例如抵押贷款保险和洪水保险）。您支付的每笔款项都会增加到您的付款托管帐户内，然后在这一年中，当您需要支付房产税和保险时，银行会从您的托管账户中扣除相关资金，用于帮助您支付账单。
托管是一种简单的管理房产税和保险的方式，您不需要每个月分别支付各项账单，只需要为它们预留出费用，这样比一次性付款容易的多。另外，当账单到期时，托管账户帮助您支付，也不用担心产生其他逾期罚金。
如何确认预留的资金金额？
（1）每月预留金额
首先，银行会预估您一年内所需要支付的房产税及保险（少数会有抵押贷款保险和洪水保险）。
会从您的过户文件，当地地税局和保险公司那里得到这些费用。举例来说，预估您的房产税为三千美金一年，保险一千二百美金一年，总计四千二百美金。我们用总合把它除以12，得出的350美金就是您每个月房产税和保险所需要支付的费用。
（2）托管账户最低余额
不同的银行会稍有不同，但是都会保持托管账户有一个最低余额限制，通常在1~3个月的支出预计金额范围内。
托管帐户发生款项不足或产生盈余?
若是托管帐户发生款项不足，贷款银行会提出一些改善方案。例如说，买家可以一次性缴付不足的费用，抑或是将这笔额度分担到剩余月份分次支付，借此在该年度内补足差额。
若是托管帐户款项高于须缴交额度呢? 因为年托管帐户款项是粗略估计的，银行有可能超额征收费用，依照费用的多寡会有两种处理方式。大多数银行会将多余款项开支票返还给买家，若是金额较小，银行会将款项折抵至下一年度费用。
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