关于菲律宾你了解多少？马尼拉租金收益凭什么领先亚太？
时间：2019-12-04
各位海外房东们投资时最关心的问题是什么？
无非是租金回报率高不高。
这同样也是马尼拉能成为2019年最热门投资城市的主要原因。
然而，租金收益高只是我们所能见到的表面，马尼拉的租金为什么高，能高多久，会不会只是昙花一现，这些背后的问题很多朋友都只是一知半解。
因此，为了让投资者深入了解马尼拉的投资环境，今天这篇文章就对马尼拉高租金背后的原因来进行解读。
庞大的本地年轻群体是租金高涨的主要原因
关于菲律宾的人口结构，菲律宾总人口约1.2亿，作为首都的马尼拉常住人口就超过了2400万，菲律宾的人口平均年龄不超过24岁，所以可想而知这2400万中有多少的上班族和学生，就是他们的存在导致当地房租高涨。
●为什么马尼拉有这么多的上班族和学生？
作为菲律宾的首都，马尼拉是菲律宾交通最发达、就业机会最多的地方，因此大量本地和外地的年轻人都会选择到这里来工作。
另外，目前在马尼拉共有菲律宾国立大学、雅典耀大学、德拉萨大学、菲律宾大学、圣托马斯大学等近二十多所大学，大多数都不止一个校区。
历史数据显示，菲律宾大学的学生数量在2.5万名左右，德拉萨在马尼拉中心区的校区学生数量接近2万名，而圣托马斯大学更是有超过4.2万名学生。
另外，马尼拉各大学的国际化教育一直都备受其他国家的欢迎。历史数据显示，全球每年有至少5000名国际学生前往马尼拉学习。
●为什么上班族和学生更愿意租房？
一项调查显示，在菲律宾倾向租房而不是买房的人群比例高达69%，由于菲律宾人口非常年轻，所以这其中很大一部分人都是刚毕业或者参加工作没几年的年轻人，他们推迟买房的3大原因：
①：没有储蓄（41％）
②：不确定未来收入（32％）
③：目前收入不足（21％）
另外，由于菲律宾的大学不提供宿舍，新生一旦入学便有长达数年的时间需要租房，这也直接刺激了大学周边租金的上涨。
对于菲律宾的年轻一代来说，租房更灵活，减少投入，不用做出购买房产的重大决定，这种观念促进了菲律宾租房市场的兴旺。
根据菲律宾人口委员会预计的数据，2020年前菲律宾人口将达到1.8亿人，其中超7000万要开始找工作，这意味着菲律宾庞大的租房市场还会继续扩大。
商办需求增加，提升了办公物业的租金
由于马尼拉办公物业的租金和周边国家城市相比依然要低许多，高层建筑在质量和设计上处于领先地位，再加上政策的优势，越来越多的海外公司开始选择迁移到马尼拉办公，为马尼拉办公物业租金的上涨注入了动力。
● 离岸游戏公司增加
在大马尼拉地区，除了离岸博彩公司，离岸游戏公司也在不断迁移至此，直接促进了马尼拉地区办公物业租金的上涨。
截止到2018年9月，离岸游戏公司一共占据了28万平方米的办公空间，占到马尼拉地区总量的25%。预计到2019年底，离岸游戏公司占据的办公空间将超过30万平方米。
高力国际的调研数据显示，在2018年第三季度，大马尼拉地区办公物业的空置率只剩4.8%，随着离岸公司数量的不断增加，马尼拉现有的办公楼数量已经难以满足市场需求。
如果马尼拉的办公物业总量依然无法尽快补足缺口，未来办公物业的租金还会继续上涨。
● KPO产业快速崛起
马尼拉差不多占了菲律宾BPO行业的70%，除此之外，KPO行业同样在马尼拉迅速兴起，目前已经有Facebook、谷歌和亚马逊这些大型科技公司进驻马尼拉。
所谓的KPO其实就是BPO的升级，不过更加注重知识技能，属于更高级别的外包服务，主要集中在卫生、医疗、法律和IT部门，产生的附加值也就会更多。
2017年，菲律宾KPO公司交易额占全行业的比重是16%，而到2018年，这一比重就迅速提升到了26%。
KPO产业迅速发展为办公物业带来了新的市场需求，对优质物业的竞争也在加剧，条件越好的办公空间，租金也会越高。
旅游业发展迅速，酒店供小于求
由于菲律宾毗邻中国，距离日韩也较近，而且全民说英语，是一个天主教国家，所以菲律宾在旅游业发展上有地缘和文化两大优势。
近几年，随着中菲关系的升温，前往菲律宾旅游的人也越来越多，据统计，2015年前往菲律宾旅游的中国人不到50万，2017年达到97万，2018年增加至125万，2019年1-5月共有超73万，逐年高涨。
不断增加的游客也刺激了当地的住宿需求，造成了当地酒店供应不足，因此，在马尼拉很多热门区域，酒店的价格都在上涨。
根据莱坊的调查数据，在马尼拉地区酒店价格最高的是帕赛湾区，普通酒店客房平均价格为12342.13比索一晚，五星级酒店更是达到16611.73比索一晚。
高涨的酒店价格让开发商嗅到了商机，目前很多开发商都开始修建酒店式公寓，以此来吸引海外游客。
交通也是一个影响房租的重大因素
马尼拉作为一个年轻人口众多的城市，交通拥堵的情况非常严重，为了改善，开发商在社区规划上会尽可能采用TOD这一使公共交通利用最大化的模式。
利用TOD模式，不仅有利于使用公共交通资源，也可以增加房地产的价值。有研究从1990年到2015年对靠近MRT-3车站的土地价值与距离较远的土地价值进行了比较，结果如下图。
从该图可以看出，从1990年到2015年，距离轻轨站1公里以内的住宅和商业土地价值均出现强势增长，而距离轻轨站2公里以内的住宅和商业土地价值也有小幅增长。
可见，由于可以带来高租金和高涨幅，轨道交通已成为土地价值增长的主要驱动力量。
不断崛起的新业态刺激了土地需求
近几年，马尼拉以物流和零售为主的新业态也在快速发展，这些新产业需要占用大量的土地和空间，因此很大程度上加剧了马尼拉的土地市场竞争，对住宅用地的供给产生了挤压，导致马尼拉地价、房价、租金多向攀升。
● 物流仓储
仓库通常要占用大量土地，在与土地收购相关的房地产交易上，地产开发商要比其他行业的企业更占有优势，而且，对于大开发商来说对多个所有者的地块进行合并也已经不再构成挑战。
因此，现在菲律宾的较大的开发商基本都在计划或已经进入物流仓储领域。随着大量企业的参与，马尼拉地价也在快速增长。在Makati和BGC每平方米土地最高已经可达60万比索，帕赛湾区也涨至48万比索。
由于这几个区域汇集了大量的中产阶层，对物流的需求相当高，这意味着开发商会把更多的土地用于建设仓库而不是公寓，这同样直接推升了房租的上涨。
● 新零售
随着经济快速发展，马尼拉人口的消费能力也在不断提升，当地零售业和海外高端品牌也开始争相进入马尼拉市场，这也为马尼拉租金上涨提供了条件。
根据高力国际的预测，马尼拉2019年会完成约20万平方米的新零售空间，尽管有新的供应，但空置率依然在降低，租赁率则预计会保持1.5％的同比增长。
总的来说，目前的马尼拉房产依然处于一个卖方市场，根据政府数据分析，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的需求将会达到至少66万套，而那时市场总的供应量不到20万套，远远不能满足市场需要。
由于高需求的存在，马尼拉的物业市场目前仍很难饱和，而受人多地少的影响，这一趋势基本会一直保持下去，房租和房价上涨也就成了自然的事情。
