【干货分享】投资菲律宾房产，你必须要掌握的19条投资法则！
时间：2019-11-27
随着国内房产黄金期的流逝，使得“一带一路”政策倡议下的东南亚备受关注。
而菲律宾更是其中一匹腾跃的黑马。菲律宾以快速增长的房价和高收益租金回报率的优势进入国人视线，马尼拉任一项目开盘，都呈现出“2016年国内楼盘开盘即被众人哄抢”的空前火爆局面。
不过话说回来，投资者在选择菲律宾房产时需要掌握哪些要点呢？今天，仁居君就给大家科普下，投资菲律宾房产，您都需要掌握些什么！
投资前景
1.菲律宾房产有什么投资优势？
答：当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，人口过亿的菲律宾却拥有75%的劳动人口，是经济可持续发展的核心力量。汇丰银行预测到2050年，菲律宾将成为世界第16大、东南亚第一大经济体。同时，菲律宾拥有1000万海外务工人员，获得巨额外汇，而回国买房是首选的投资，内需充足。作为亚太重要的国际大都会，马尼拉住宅公寓紧缺，租金高，年租金回报高至6-10%，物业升值稳定。
2.现在中菲关系如何？
答：自从16年10月以来，中菲关系重回正轨，17年来中菲关系逆势上扬，半年时间签署了价值150亿的22个合作项目，中国首次成为菲律宾最大的贸易伙伴。中国外交部前新闻司司长陆慷曾表示：中方将继续深化与菲方的务实合作，也希望菲律宾在共建一带一路进程中扮演更加积极重要的角色。投资菲律宾，绝对不用担心政治环境问题！
买房前
1.外国人可以在菲律宾购买房产吗？
答：可以， 基本要求只需要护照，部分开发商要求有支票本。对于外国买家没有身份的要求，游客即可买房。
2.菲律宾房产的户型、朝向和国内有什么不同？
答：菲律宾房子的西晒没有国内那么强。菲律宾纬度低，太阳出来得早，朝西的房子虽然有西晒，但是菲律宾太阳下山也早，尤其是雨季，一到下午就下雨，下雨过后就没太阳晒了，气温很适宜。就户型而言，在菲律宾Makati地区的公寓楼，以小户型偏多，即使大户型面积也偏小。
3.菲律宾房产房价高吗，均价大概多少？
答：菲律宾房价现在均价2-3万人民币，估计明年会涨到4万的均价，因为菲律宾目前处在上升周期最初的5年（2015年启动开涨），上升阶段远远没有结束。一般一个房产周期总共20年，15年上升阶段，5年调整和下跌阶段（可以参考中国房价2000年开始启动，2017年后开始调整走下坡路）。
购房细节
1.是否永久产权，是否有公摊？
答：和国内的70年产权相比，菲律宾的房产是永久产权。外国人和菲律宾人一视同仁，可以永久拥有。
另外菲律宾的房产无公摊面积，购买面积为实际使用面积。这一优势很明显，也就是说菲律宾的80平方米，相当于国内的100平方米。
2.买房需要在菲律宾本地银行开户吗？
答：可以从境外汇款给开发商，但是这样的成本比较高。所以，最好是在菲律宾本地银行开户付款。
3.菲律宾本地银行开户需要提供什么资料？
答：各个银行要求不一样。但是，护照和购房合同是各个银行都要求的。中国身份证、个人照片、工作和收入证明（中英文）、住址证明（水电费、银行账单、快递单）、入境签证页（大部分银行不承认过境签或美国等外国签证，尽管这些签证可以在菲律宾短暂逗留）等。
4.如何转款到菲律宾银行账户？
答：在海外汇美元到菲律宾个人披索账户时，银行按照收款日当日汇率自动转成披索存入。对于非本人汇来的资金，菲律宾银行要求收款人出具文件，以证明汇款人与收款人的关系。
5.买菲律宾房产可以移民么？
答：目前并没有买菲律宾房产就可以直接办理移民的规定，不过菲律宾有一个非常适合投资者的签证，那就是菲律宾退休移民项目（SRRV），SRRV旨在吸引国外人员来菲定居，只需要存款2万/5万美元至菲银行在菲的房地产，一人年满35岁，就可全家申请菲律宾退休移民署的SRRV- 特别退休移民。也就是我们常说的绿卡！您依然拥有自己的国籍，然后多了一个菲律宾永久居留的资格。
6.菲律宾地产项目优势？
答：
- 够买的菲律宾房产是永久产权。
- 这里的地产开发商，很注重质量和细节。所以拿到手的房子质量一定过关，精装修。
- 这里侧重社区的建设，一般的公寓周边，都会有优良的购物中心，医院，学校，电影院。公寓一般都带有游泳池，健身房，24小时保安，多功能中心等等。
7.菲律宾买房需要装修吗？
答：绝大多数的菲律宾楼盘都是精装，也就是说厨房的橱柜，抽油烟机，水龙头；天花板，地板；厕所的洗脸盆，下水道，马桶，淋浴都是开发商做好交付的，如果没有个人要求需要重新装修的话，买了家具家电即可入住。
买房流程
1.外国人在菲律宾购房有哪些流程？
答：
- 看房，如果是期房的话那只能看样板房了。
- 预订，选好房号之后就可以开始预定过程，一般是提交相关的资料和填写一些表格，并交定金（订金一般为5万比索，每家开发商的金额都不同，也会因房子大小而金额有差别。）
- 三十天内需要决定是否购买，如果要买的话，与开发商签订合同，并付款。付款方式：可以是一次性全款（通常可以拿到10%的折扣），如果是预售房的话，也可以月供。
- 交房。这个过程全部由开发商办理，所有税费也都在买房的时候把钱给到开发商了。业主需要去验房并拿钥匙，开发商会提前几个月邮件通知业主几时可以办理交房手续。
- 入住。
2.如何月供？
答：一般开发商要求在这边的银行开个支票户口，然后你把钱存在这个支票账户，开发商拿着你给的支票每个月去取钱。也可以直接转账给开发商的收款账户。对于生活在菲律宾以外的客户，每月转账会比较麻烦，你也可以每年转一次。或者在菲律宾开个银行账户，每月自动扣款或者你通过网银每月转账，只要保证你的账户里面有足够金额。
购买后房屋管理
1.物业一般提供哪些配套和服务呢？
答：大部分的新楼都配有室内或者室外游泳池，健身房，儿童活动室，会客厅，多功能大厅，桑拿淋浴间。部分大楼甚至备有电玩间，电影放映间，瑜伽间，台球桌，spa，图书馆，佣人定时打扫等服务。所有物业都是免费提供给业主使用（部分多功能厅要付费使用）。当然这也是为什么菲律宾物业管理费昂贵的原因。大部分大楼都有24小时轮值的工程师为您提供单元内例如马桶堵塞，水管破裂， 更换灯泡之类的小维护问题。
2.物业费用多少？
答：每个小区的物业费用都不一样，便宜的可能6-7块人民币每平方每个月，贵的高达15-18人民币每平方。由配套设施，单元数量的多少而定。部分楼盘的物业费如果一年提前付，可以享受10%或者一个月免费的优惠政策。建议外国买家可以一年付一次，减免遗忘被罚的情况出现。
3.买房应支付的房产交易费用是多少?
答：费用有以下几项：
公证费 ---交易总额的1%-2%（此项费用由买家负责）
地方转让税---交易总额的0.75%（此项费用由买家负责）
注册费---交易总额的1％（此项费用由买家负责）
资本利得税---交易总额的6％（此项费用由卖家负责）
所以总的来说需要由买方负责的费用大约在交易总额的2.5% - 3.75%左右；而需由卖方负责的费用大约在交易总额的10.5% - 12.5%左右。
4.外国人怎么购房怎么分期付款？
答：菲律宾一手楼大多是期房，一般实行分期付款3-5年不等。订金可以付现金或者刷信用卡、银联卡等。余下的分期付款，分期付款的方式有三种，第一种可以用自己在菲律宾本地银行的支票，在支票上填写不同的日期和金额，交给开发商，开发商到期去银行兑付。第二种，与开发商签订协议，由开发商定期到你的开户行扣款。第三种，从海外银行定期汇款给开发商。
5.出租是否需要纳税?
答：如果要报税，就需要纳税。
一般个人的房屋出租，很少有人报税。根据目前情况，房东不纳税。国际大公司出资租高端公寓给高管居住的情况下，往往需要正式发票。这种情况下需要报税，纳税。个人租赁合同一般不会要求正式发票。
