脱欧闹了3年，伦敦房价竟然涨了！抄底去？
时间：2019-11-25
投资房地产近年来作为资产配置中极为热门的一环，根据投资人不同的投资需求衍生出了各类拥有不同作用的投资方向。
从资产管理人的特征与投资者的性质上分类策略的话，不动产属于买入并持有策略(Buy-and-hold Strategy)。
“买入并持有策略是指在确定恰当的资产配置比例，构造了某个投资组合后，在适当持有期间内不改变资产配置状态，保持这种组合。这种投资策略适用于有长期计划水平并满足于战略性资产配置的投资者。”
那么根据上述段落中运用买入并持有策略的投资者群体，长期计划中的重要一环一定是投资保值以及最终完成升值创造收益。
寻找这样的投资房产目的可以有多种方式体现，比如高租售比，稳定的房产市场，市场透明化，面向国际群体，以及真实需求带动的经济等；都可以作为投资房产目的地的考虑因素。
满足以上条件的房产市场，我们把这个第一给英国。投资英国房产的人群大多寻求稳定的房市增长以及看中这个老牌发达国家的综合经济实力所利好的房产政策。
多说无益，先向各位普及下英国产业分布的整体情况。
第一，英国首都伦敦是全球金融中心。
伦敦金融城全景
伦敦金融产业以金融城（City of London）为中心，沿泰晤士河逐渐向东发展，目前形成金融城，第二金融城--金丝雀码头以及第三金融城ABP三足鼎立的局面。
而伦敦作为欧洲货币中心发挥着极为重要的作用。在长期信贷领域，伦敦也是主要中心之一。股票市场在伦敦证券市场上也很活跃，对欧洲大陆股票市场正在产生巨大的影响。如今伦敦不仅在资本交易、外汇买卖、银行贷款等传统的国际金融领域中是世界第一流市场，而且也是最能适应金融证券变化的市场。
第二，伦敦同样是欧洲最大的科技中心
伦敦科技城
伦敦除金融行业外，科技产业可谓是一匹黑马，与美国，中国形成三足鼎立之势。以伦敦科技城为中心向外辐射的科技产业集中区City Fringe，其中世界级的“独角兽”（公司市值在10亿美元以上）就有7家在伦敦，伦敦预期最快今年就会成为赶超美国（9家）成为第一，同时还有谷歌、Facebook、思科、英特尔、亚马逊、Twitter、高通等大型科技公司的入驻。
第三，英伦文化历史悠久且发达
集结于白金汉宫门口的皇家卫兵
英国拥有众多世界级著名景点，同时也是英伦经典文化的传承。仅伦敦就拥有白金汉宫，大本钟，大英博物馆，泰晤士河等世界级著名景点。2018年一年中，根据英国出入境数据，到达英国旅游的人次就超过三千七百万。
同时众所周知，英国也是全球教育大国，英式教育学术氛围严谨，吸引了世界各地众多留学生前往。拥有剑桥、牛津、帝国理工学院等世界级名校，以及超级精英G5大学UCL，LSE等。且学术氛围严谨，学制时间短的教育体系吸引了众多中国学生前往，2019年中，中国留英学生就达到了10.6万人，其中6万是硕博生，4.6万是本科生。
了解了英国的主要产业后，那么回归到正题，我们看好英国房产市场的理由是什么。
壹
房产回报率
判断房产投资是否能保值及升值最直观的因素就是房产的回报率。下图为英国房产市场从95年开始到17年间回报率与其他资产配置产品的比较。我们可以简单看出伦敦房产回报率增长幅度最大，作为全国的政治经济中心伦敦房市在长线持有的情况能够稳定为投资者提供可观的回报率。持有期间回报率超过黄金，股票以及存款等常见资产配置产品。
深蓝色为伦敦房产，浅蓝色为英国房产，绿色为现金存款，黄色为黄金，红色为股票。
截止2017年英国房市过去50年数据变化
那么根据以上图表的数据，我们进行了细节分析，主要归结为以下几点：
-
整体涨幅：从1995年到2017年的22年间，年化房价增长率是8.8%；从2013年到2017年的近5年间，年化房价增长率是8.5%。
-
回撤：历史上只有2007年9月到2009年3月间的6个季度，整体房价呈现下跌，最大回撤幅度为16%
-
持有期：如果以3年为持有期，21年间，任意一个持有期为五、八或者十年的房价涨幅均为正数，任意五年平均整体涨幅为55%，任意八年平均整体涨幅为89%，十年为114%
-
租金方面：从2011年至2017年年化涨幅为4.6%
而结合现在英国脱欧下的情况来看，许多人担心英国房市受到其不确定性的影响。但数据正好与预测相反，脱欧公投过去三年，英国房价2019年较2018年上涨了2.8%，并且在今年2月录得自1983年以来最大的月度涨幅5.9%。
这样一个基本的数据也会成为我们分析不同杠杆率、不同持有周期、不同增长预期下的回报的基础。
贰
真实需求推动市场
我们往往在做投资选择的时候需要观察市场，目标市场是否需求旺盛，是否公开透明化，市场目标群体是否可承担，都是我们在判断投资产品未来是否会升值及其升值空间大小的重要因素。
根据英国房产供应数量及需求量的对比（上图），我们可以看出英国房市正处于严重供不应求的阶段，每年都有6.4万的住房需求无法达到，政府为鼓励开发商拿地建房更是在多个区域进行区域改造，升级区域设施，补充住房缺口。
而根据英国国家移民统计局最新数据（上图），英国长期处于人口每年净流入约22万人，虽然没有细分的伦敦的数据，但是国际人口大多会选择伦敦作为目的地。更大程度上加剧了伦敦的住房需求。
再来，上文中提及到的留学生群体，今年中国学生申请英国大学人数增加，除了受中美紧张的关系影响外，“中国日益增长的中产阶级对子女接受海外教育的需求越来越强，也是重要原因。”
牛津大学高等教育政策研究中心的David Palfreyman这样认为，“另外从2016年开始英镑汇率下跌，也让英国留学变得更加亲民。”
大量移民群体+留学生数量增加，更加确保了英国房市需求的稳定性，也是英国房市每年稳步因真实需求增值的重要原因。
叁
持有成本低，政策利好
看完保值及升值的部分，我们再来说说英国房市的基本政策。首先，英国房产最重要的一点是英国对海外购房者无外国人税，无房产税，不限购和限卖。简单来说， 目前国内群体想要购置一套英国房产，与英国本地人购置房产需要的条件完全一致。
购置英国房产与各国比较
持有成本方面，英国房价（购买成本）处于中间水平，但持有成本低，卖出所需花费也相对较低。举例说明比如持有一套英国房产5年，期间所需持有成本仅为地租，物业费，出租期间的管理费以及个人所得税。
另外伦敦房产流动性强，市场面向国际买家，公开透明化，容易变现。平均售出时间为51-71天。
伦敦房产平均出售时间
肆
大量资本涌入
英国房市面向国际买家，因其独有的市场强流动性吸引了大量国际资本进入。其中资与港资的突出代表为香港富豪李嘉诚与重庆富豪张松桥。
英国每日邮报最新调查显示，李嘉诚家族所持有的英国水务、能源、铁路等民生基建公司，在过去两年中取得了26亿英镑的税前收入。而李嘉诚累计在英投资额超过300亿英镑。而李嘉诚在2018年收购瑞银总部大楼，登上各大媒体头条版面，其中投资逻辑大致如下。
-
瑞银总部大楼2015年落成，20年长租约到2035年，购入后未来17年租金保证
-
金融城核心地段
-
大楼年租金回报率约4%
-
去年，长瑞实卖香港中环中心402亿港币，这个价格是瑞银大楼的四倍，而瑞银大楼的尺价只有中环中心的三分之一，租金回报率高出中环中心接近一倍
-
资产升值预期不足时候，卖掉低回报项目，卖出换回报高而且长期稳定收入的项目
除开这两位富豪，各类中资近几年也在伦敦大量购入房产，另外还有在2018年创下高投资量的韩国资本。
伍
现在的入市时机
截止2019年11月12日下午3点，英镑对人民币汇率为8.993, 仍然处于近一年来的低位，也正是对投资者最有利的抄底时机。
而在上个月脱欧协议的新闻一经释出，英镑立即反弹破9，甚至一度上升至9.2。因此我们预测目前是脱欧前最后的入市时机，脱欧后势必将看到汇率的突出涨幅。
英国贷款利率低也一直是大家关注的重点，根据英格兰银行11月最新基准利率，依然稳定在0.75。而在英国申请房贷最低可申请到1.69的超低利率，对于投资者来说也能够适当控制购房成本。
除此之外，英国今年最大新闻应数PSW签证的恢复了，据2019年9月11日早上BBC新闻报道，英国内政部宣布的新提案，国际留学生将可以在毕业后留在英国两年找工作。此签证的恢复更加刺激了国内留英学生的人数增加，住房需求也会同步上升，同时也为英国房产带来更为可观的经济推动。
