为什么聪明的投资者首选马尼拉？这份分析报告送给你们~
时间：2019-11-22
近年来，菲律宾房产异常火热，特别是最近一年多以来中国投资者的喷泉式涌入，更加触发菲律宾房产业的巅峰状态。
然而，多数投资者都还没有意识到，这个国家正在悄悄地经历房价的飞速上涨，就像15年前的北上广深。
过去5年，马尼拉市中心房价每年稳定上涨6-8%。从去年底开始，马尼拉进入每年10-15%房价快涨时期，炒楼花杠杆高达3-7倍，大部分楼盘3-6年建设期内只需要付房价的20-30%。
人口红利
作为菲律宾人口第一大城市的马尼拉。面积638平方公里，相当于上海的1/10，但有着超近2400万人口，人口密度超过30000人/平方公里，是上海的10倍。
作为首都，马尼拉掌握着菲律宾绝大多数的资源，同时也吸引了众多菲律宾优秀的人才。据菲律宾官方预测，到2050年，首都大马尼拉预计将拥有至少3500万常驻人口，从长远看，人口持续流入和人口密度陡增，不可避免地推高马尼拉房价的飞涨。
与不断流入的人口相反的是，菲律宾马尼拉地区可使用土地正在不断减少。
除了土地稀缺之外，菲律宾的土地是私有制的，土地是不能随便开发的，就算是拆迁重建也要经过100%的居民同意才可以，所以因为土地资源的稀缺加上重建的困难，使得菲律宾房产越来越吃香。
房价上涨空间大
下面是菲律宾马尼拉全球城CBD的过往多个项目的房价上涨趋势图，真实来源于菲律宾具有百年历史的前十大开发商之一。
图：全球城CBD多个项目的房价上涨趋势图
图中反映出，2013-2018年，菲律宾马尼拉的房价保持快速上涨趋势，在过去二十多年里，马尼拉经历了两次房价下跌，一次是98年之后，一次是08年后，不过恢复速度非常快。08年的全球经济危机中，马尼拉市中心的房地产市场有降温的趋势，但房价下跌仅持续了不到两年时间，最大年跌幅仅为6%。
过去四年来，马尼拉的公寓价格一路上涨，涨幅最高的是2017年第四季度和2018年的第二季度，分别同比上涨14.2%和9.1%。2018第三季度，马尼拉房价同比上涨6.8%，而非首都地区房价仅上涨2.2%。
供需关系上，马尼拉住宅市场还是比较健康的，每年的住宅售出套数稳定在4万套以上，过去四年平均供应量在每年3.5万套左右，仍然保持供不应求的状态。
房地产咨询公司仲量联行表示，在2019年上半年，菲律宾房地产业充满了乐观情绪，“未来只会继续保持良好的前景。”
相比东南亚其他城市，马尼拉房价优势还是很明显的，与这些年大热的泰国曼谷和越南胡志明相比，马尼拉的房价还有较大上涨空间。
租金回报率排名第一
马卡蒂和BGC的租金、房价算是马尼拉最高的区域，但是其租金更高。
因为马尼拉土地有限，但人口聚集和办公空间需求的不断增加，使得租金不断攀升。
所以这里的租金回报率，轻轻松松都可以达到7%，有些可以做到更高，达8.98%。
菲律宾的租金回报率在东南亚一直都位于前列，而且在东南亚主要城市中，菲律宾首都马尼拉的租金回报率也是最高的。
斥资约1万亿 大力发展基建
有句话是“要想富，先修路”，过去数十年中国就是在大力发展基建下，经济快速发展起来。
菲律宾总统杜特尔特也深知这个道理，当选后立即推出“⼤建特建”计划，准备在6年内投资约1万多亿⼈民币到国家基建，修地铁、修高架、修机场等。
图：投资1万亿人民币的基建计划
世界顶级咨询机构PWC普华永道的报告中指出：
东南亚各国中菲律宾基建投入最多，每年基建支出平均增速高达12.6%，推动整体经济保持年均6.6%增长。
基建水平的提高，意味着更便捷的交通，更现代化的城市。菲律宾将进一步吸引全球范围内的资金，从而实现经济高速发展。
图：位于马卡蒂的Greenbelt商场夜景
菲律宾经济快速发展，推动房价高歌猛进。
但目前只有极少数中国人看到了菲律宾市场的价值，绝大多数人跟风投资，在东南亚人人都知道的国家买房，承担着当韭菜的风险。
而往往巨大的偏见背后蕴含巨大的投资机会，现在已经有一小部分温州人、上海人、香港人开始在此布局。
房地产供求持续增加
马尼拉房地产的发展离不开马尼拉整个产业的发展。仲量联行示，离岸外包和外包、在线游戏以及旅游业推动并影响了马尼拉大都会地区所有类型房地产的需求，尽管最近的不确定性正在上升。
仲量联行说：“马尼拉大都会对未来几年的房地产前景仍然看好办公室，住宅，零售和酒店业。”
在第二季度，制药，食品和饮料（F＆B），时尚和皮肤护理公司的扩张为房地产的增长提供了支持。
“随着开发商和投资者试图利用健康的房地产市场，所有房地产行业的供求继续增长。马尼拉大都会区的空置率仍然很低，并且在各个部门都可以控制，尽管空置率取决于位置，但仍然保持合理。”
购房投资建议
相比其他东南亚首都，马尼拉目前的房价尚处于低位，上升空间明显。
由于马尼拉的人口和面积更大，因此房地产市场也更多元化。
如果是预算较少，又希望获得稳定的出租收益，可以选择大学比较集中的地区的公寓，因为马尼拉大部分大学都不提供学生宿舍；其次是帕赛区靠近赌场的区域，面向赌场员工提供房屋出租。
如果预算更高一些，也可以选择帕赛区或者CBD地区的中高端公寓，出租给当地工作的高收入人群。
不过需要注意的是，菲律宾一般项目会提前三年甚至五年就开始预售，未来的不确定比较高，存在烂尾风险，但越早购买价格越低。
而现房一般对资金要求比较高，但风险较小，房子已经建好了，可以实地考察，没那么多顾虑。
风险和收益是正相关的，如何选择就看个人需求和能力了。
