从投资角度看，为什么中国买家偏爱二手房而不是新房？
时间：2019-10-30
许多人考虑到美国置业时，对于新房和二手房不知如何选择。和中国的情况不太一样，美国房地产市场成熟，新房少，所以新房交易量较低，仅占市场交易总量的10-20%，而二手房交易占比则高达80-90%。这篇文章通过美国新房的优劣势告诉你，为什么新房没有二手房那么受投资者青睐。
如果买家购买的是新房里的期房，在挑选的时候可以通过样板房和户型图来决定房屋的外观、户型、装修风格以及在社区里的位置和朝向。买家也可以要求升级建材、装潢来满足自己的喜好，比如厨房台面可升级为大理石；地板可升级为高档木材。
与此同时，新社区的配套设施相应地也会更加现代、高端，往往都会配有更加高档的会所、游泳池、网球场、SPA、烧烤场以及儿童游乐园等等。因此，新房能够提供更高品质的居住体验（但是相应的，作为代价，新小区每个月的物业管理费也会更高）。
新房的外观设计新颖美观，内部布局合理，有诸如宽大明亮的落地窗，和符合新世代人群居住理念的开放式户型设计等，优点无需赘言。除此之外，新房一般都选用更节能环保的建材和设备，能源使用更高效，早期的保养和维修费用也更低。
而二手房如未在近期进行部件的更换和升级，在保温、节能方面的表现就会逊色于运用了最新的材料和技术的新房。
新房从上到下，由内而外全部都是崭新的。新房配套的家电（如空调、冰箱等）往往都配有原厂保修，建商也对房屋品质提供保障，一般在十年内出现的建筑上的问题都可以解决。与此同时，买家不必担心是否要换屋顶、管道、油漆、中央空调或窗户，无需花费精力在安全监测和旧物翻修上，直接拎包即可安心入住！
作为对比，虽然购买二手房时，卖家也会提供通常为期一年的房屋保修。但是新房前5年的维修费用会比二手房低，只需日常保养即可。
由于建筑材料以及人工的费用不断上升，加之土地供给量下降、地价上升，建造新房的成本已远远超越了早期的水平，因此当前新房的售价平均要高于二手房约20%，而且缺乏议价空间。
与此同时，相同价位的新房占地面积要明显小于二手房。大部分二手房是城市开发初期便建好的，当时土地资源充足，因此占地面积和花园面积都更大。随着城市开发进程的加快，土地越来越稀缺，可供新房和新社区使用的面积越来越小。而对于二手房买家而言，同样买新房的预算，可以买到占地面积大的二手房，或是把省下的钱进行翻修。
从投资价值的角度来讲，独立屋的主要投资价值在于它的土地：随着时间的流逝，建筑物会折旧流失价值；而土地会因稀缺性而长期升值。而且美国产权私有，常有买家买下看中的优质地块，将土地上的房屋推到后重建。因此，一定程度上来说，相同价位中占地面积越大的房屋的投资价值也更高。这便是许多买家经过多番对比后，放弃新房而选择二手房的主要原因。
有两个主要原因造成新房房产税高于二手房的现象：
其一，房产税是根据房屋价值而定。通常，新屋都是建商装修升级完毕，把相关费用算进房价里以后才过户；而二手房可以选择过户完成后再进行装修和升级。因此，新屋的价值（房屋价值加上装修价值）更高，相同的税率，新房的房产税也相应更高。
其二，新社区都会有一项额外的房产税，叫 Mello-Roos。此项附加房产税是市政府用于给新小区配套学校、马路、警察、公园等公共设施的，通常需要缴5-30年。所有的新房都必须缴纳 Mello-Roos，但部分二手房无需缴纳 Mello-Roos，从而有效帮助业主降低总体的税费。
相比二手房，期房的劣势是不能马上入住（期房在买家支付定金后需要6个月左右方可完工）。因此，对于希望尽快入住的买家而言，现房或二手房会不失为更明智的选择。
除此之外，购买新房的流程更为复杂。买家不仅需要向建商申请注册，排队等待看房（慢则数月甚至一年），在施工期间为了确保最佳的交房效果，还需要亲自前往当地营销中心与室内设计师商榷装修风格和升级服务（若有）的细节。无法亲赴现场的客户（如海外买家），也可在网上进行远程操作，或是委托经纪人、当地亲朋代办。
对于外地或海外买家而言，购买新房的时候最好提前做好与建商、设计师多次沟通，甚至是两地往返的心理准备。
如果购买二手房，买家可以实地考察社区，对当地居民的整体水平拥有一个相对准确的了解。实地考察时，买家可以对已入住的左邻右里的情况有个基本的掌握。但是在买新房时，由于周边都是在建的新房，因此很难预测隔壁会搬进来什么样的邻居。
诚然，新房的装修及配套可以通过资金进行更改，但房屋的地理位置和邻居，是无法单方面改变的。
新社区相对于二手房社区拥有更先进的配套学校、购物中心、医院等生活设施，但由于建筑周期关系，这些配套需要些时日才能发展成熟。相比起来，二手房社区会有成熟的商圈、配套完整的基础建设、以及葱绿茂盛的树木和草坪。
除此之外，通常二手房的前院和后院都已经绿化装修完毕，甚至经过多年培养已经草木扶疏、植物开花结果。但是新房的后院还需要买家另外花钱去加草坪、做绿化、做顶棚等，是一项比较大的支出。
选购买二手房时，买家可以实地检查房屋的实际模样和朝向，直接感受房间内的光亮和通风度，甚至可以在沙发上坐坐、在院子里走走，亲身感受居住体验。而对于新房（期房）的买家而言，只能根据建商提供的户型图、样板房、以及个人的想象来体会了。因此，购买二手房可以更准确地得到居住的感受，以判断是否合适自住需求。
新房和二手房各有特色和优劣，应结合需求和预算进行取舍。但在进行新房和二手房的选择前，还要看你选的地区是否有新房。因为一些传统的好学区城市土地已经全部开发完毕，如南加州的圣马力诺 (San Marino) 和北加州的帕罗奥图 (Palo Alto)。这些城市鲜有新房出售。如果想在这些城市买到新房，只能通过买旧屋推倒重建来实现，但代价会比较高。
总而言之，新房适合于对居住品质有较高要求，并且不急于入住的买家。北加州新房可关注三谷地区如圣拉蒙 (San Ramon) 和都柏林 (Dublin) 等城市；南加州新房可关注尔湾 (Irvine)、奇诺岗 (Chino Hills) 以及伊斯特维尔 (Eastvale) 等市。
而二手房适合于预算有限，但对占地面积有较高追求的买家。而且，由于美国二手房供应量远高于新房，因此二手房买家也相应地在社区、户型、学区、预算等方面有更多元的选择。
