¥500万预算投资学区房，到底是选伦敦还是上海？
时间：2019-10-18
在中国，居高不下的学区房价格已经不新鲜了。
▲ 北京学区房价格示意
无论是北京动辄十几万甚至几十万一平的名校学区房，还是上海以浦东新区为首的学区房溢价状况，都在报章上屡见不鲜。
今年夏天，华夏时报曾报道过北京一套12.2㎡二手房挂牌价为400万元，单价高达32.7万元/㎡，据说，该套房源的最终成交价为360万元，也就是单价30万元/㎡。
上图罗列了今年浦东新区最火的公办小学明珠小学A区周边的学区房价格，动辄一套八十年代建的老破小也要高达10万左右一平。甚至在热播的电视剧里，也在有意无意调侃中国学区房受到追捧、溢价过高这一现象。剧中方家夫妇为了在肚子里还未出生的二胎，就买下了书香雅苑的一套学区房。
然而，中国的学区房却有诸多弊端：
许多高价学区房的建造年代久远，居住环境恶劣，并不能给孩子一个良好的学习环境。
许多学区房因为对口好学校而溢价过高，但是一旦教育政策或对口规划发生变化，就有房价下跌的风险，转手卖出甚至无法收回成本。
国内学区房无法覆盖全年龄教育
即使用奋斗半生的积蓄，花高价购买了学区房，孩子就一定能够在当下中国的激烈教育竞争环境中突围而出，一路领先到大学？
其实这都是中国家长的惯性思维，花了非常大的代价就以为给了孩子一个美好的未来，殊不知，教育，光顶着一个学区房的光环是远远不够的。只有依靠小环境和大环境的共同正面作用，才能够引导好孩子的未来。
为了为孩子创造最好的小环境和大环境，让我们试着将眼光放得更长远一些——
今年年初发布的US News世界最佳国家(Best Countries 2019)榜单中，英国力压美国，以其享誉全球的高水平教育质量，连续2年成为了“全球最佳教育国家”。
英国教育以历史悠久、标准严、质量高著称于世，从启蒙阶段到高等教育，英国教育就有自成一派的体系，以培养能力出众、全面发展的人才闻名。
而正因为中国家长的教育眼光和格局如今有了普遍的提高，近年赴英留学的国人也越来越多，并且倾向于低龄化。2018全年赴英留学的国人，更是逼近了10万大关。其中更有相当一部分人群，选择在全英教育资源最好最集中的伦敦购置了学区房。
假设为了孩子的教育考虑，我们要购置一套学区房，让我们来比较上海和伦敦两座同为一线城市的学区房，应该怎么选？
上海VS伦敦
举例上海浦东明珠小学的学区内的一套挂牌二手房，挂牌价在450万的一室一厅房子建筑面积（含公摊面积）只有31平，每平米的单价高达14万人民币，远高于该地区市场均价。
在伦敦，只要花上50.3万英镑（相当于人民币442万），就可以买到位于西二区（伦敦的西二区就相当于上海的内环内）Acton阿克顿的西城SOHO一套套内面积51平方米的崭新公寓房，而西城SOHO所在的学区覆盖了从小学到大学的一系列优质学校，教育资源相当丰厚。
教育资源
该小区对口的只有明珠小学一所学校，这就意味着学区房能保证的只有小学阶段的教育资源，小学毕业之后还要另谋出路。花几百万可以买到一套学区房，跨进重点小学的门，却无法保障他一生的教育。
西城SOHO所在的地区拥有全年龄段的优质教育资源。在私校方面，大名鼎鼎的顶尖私立学校圣保罗女校St Paul's Girls School和Godolphin and Latymer School都在距项目不远，驱车只要十多分钟的车程。在英国知名媒体《星期日泰晤士报（The Sunday Times）》每年发布的英国私立学校排行榜中，这两所学校分列GCSE（英国中考）和A-LEVEL（英国高考）综合榜单第1和第6。
▲ 圣保罗女校 | St Paul's Girls School
▲ 歌得芬腊提玛中学 | Godolphin and Latymer School
而在公立学校方面，项目周边1.5英里范围内，被Ofsted评级为杰出的优秀公立小学就高达5所，杰出公立中学则有3所。只要居住在该学区中，就可以享用这些优秀的教育资源。
西城SOHO附近公立学校
周边高校的资源更是不得了。举世闻名的G5高校帝国理工学院（Imperial College London简称ICL）在该地有两所校区，从西城SOHO出发，步行可达；另一所知名高校皇家艺术学院(Royal College of Art)的新校区也在此，该校区配备了最先进的校舍与教学设备。Acton可以说是名副其实的超强全龄学区。
▲ Imeprial College White City校区
▲ Royal College of Art 新校区
居住环境
泉东小区于80年代兴建，是已经有30多年房龄的老公房，破旧的建筑、狭窄的弄堂、繁杂的人员流动，以及既无绿化、也无电梯，停车也很困难。虽然借由学区房入读了好的小学，但是若要给孩子居住在这样的环境里，实在很难说会对他们的成长有益。
而更低的价钱却能在伦敦二区买到面积约51平方米的一间崭新公寓房，它的画风却与上海截然不同。
西城SOHO的建筑设计由国际知名的建筑师事务所TP BENNETT公司操刀，旨在创造超一流的居住体验。不仅社区建筑经过精心设计，还特意在社区中央建造了一个环境优雅的园景花园，为社区的学子们提供了一个静谧安逸的空间来放松身心。
作为全球绿地率最高，并且人文底蕴最深厚的城市，项目周边有许多博物馆等人文休闲去处，林地、湖泊等自然景区也数不胜数。
在公寓内，则能充分享受到与所在地区品质相符的至尊居住感受：通透的落地窗与从室内向户外延伸的阳台，在家可以充分沐浴阳光和欣赏花园的景致；时尚雅致的白色系装潢，与一应俱全的高端家用电器。创造一个这样的居住环境，则能令孩子身心愉悦，学习上也如虎添翼。
抗跌保值
同在浦东潍坊地区的两个老小区，学区房和非学区房单价差别巨大。
上海的住宅产权年限是70年，好的公办小学学区房需要人户一致对口，有些学校甚至实施入户年限满足5年以及5年一户（5年内只有一个小孩可以到对口学校就读）等苛刻的政策。僧多粥少，入学矛盾突出，导致学区房溢价突出。同在一个地区、建筑年份差不多的小区，学区房的溢价竟然高达5万元一平！
然而我们都知道房子越老，它的抗跌能力就越小，一旦学区政策发生变化，所谓的学区房就会立刻打回原形，甚至更低。
而在伦敦的住宅的产权年限是999年，租房与买房居民享受同等待遇，即租户也可在租住房屋所在区域周边的学校就读。因此购置学区房不仅可以自家孩子入读周边学校，出租或者是出售都同样具备学区的功能。健全的教育体制，给了伦敦的孩子公平上学的机会。
依托于英国良好的房产市场，英国学区房拥有更强的抗跌保值能力，因为伦敦学区房不会疯狂溢价，因此即便是在金融危机时期，学区房房价依然稳健，供不应求。
投资回报
在上海的学区房，该小区31平方米的房产一个月租金是4600元，年租金回报只有1.2%。
西城SOHO一居室租金每月可达1700镑（折合人民币约15000元），年租金回报高达4.5%。
总 结
假设我们用同样的预算分别购入上海和伦敦两座城市带学区属性的房产，无论投资还是自住，应该怎么选不言而喻——同样的预算，伦敦的房产含金量无疑更高。
选择教育资源
选择生活环境
更是为孩子选择了一个更光明的未来！
