澳洲最新房产市场分析！
时间：2019-09-29
自联邦大选以后，澳洲房市利好消息不断。5月大选过后，先后2次降息以及APRA（澳洲审慎监管局）宏观审慎的政策实施，让房产市场情绪明显改观。新的房屋贷款承诺额大幅增长，单月涨幅为近年来最大，房市即将迎来春天！
维多利亚州政府在教育方面也进行了大笔支出，他们计划在未来8年内建造100所新学校。
政府教育的支出对房市价格有着显著的正向推动作用，因为居民愿支付更高的住房价格以获得更加优质的教育。对于墨尔本的投资者或意向投资者来说，这是一个非常好的信息。
此外，欧洲最大的金融控股集团瑞银（UBS）也对澳洲房市也进行了预测-明年房价将上涨10%。
瑞银分析：房价将上涨10个点
瑞银（UBS）的7月份贷款数据显示大幅增长，上涨幅度是继2009年全球金融危机后大反弹以来，单月涨幅最大的一个月。因此，瑞银（UBS）经济学家上调了对明年房价的预期，预测明年房价将上涨10%。
由乔治·塔雷努（George Tharenou）领导的经济学家在贷款数据意外提升后，对澳洲房产市场前景进行了重大修订——房屋贷款在截至7月份的两个月内增长了9％ - 预计房价将增长5％至10％。“我们预计明年房屋贷款将同比增长15％至20％，这将巩固5％至10％的房价增长。”
而在此之前，投资银行对房市的预测则比较温和，预计涨幅仅为3%-5%。
瑞银曾在今年5月为澳大利亚房地产市场预测了四种可能的情景，其中可能性包括“反弹向上”到另一次衰退。——塔雷努表示，信贷的增长表示市场正在向更积极的、反弹向上的情景发展。
“我们预计明年房屋贷款将同比增长15％至20％，房价也将大幅增长，预计涨幅为5%-10%。”
尽管目前的复苏趋势仍处初期，国内生产总值（GDP）低迷，建筑审批疲软对信贷增长造成下行压力，但瑞银仍然表示，7月贷款的大幅增长已大大抵消了2017年8月贷款暴跌27％的峰值记录带来的不利影响。
7月份，新增贷款承诺额增加了5.1％，其中大部分的增长来自新增贷款而非现有贷款的再融资。
房地产数据分析公司Corelogic的澳大利亚区域研究部门负责人Cameron Kusher表示，“无论对于自住业主或者是投资者而言，7月已经是贷款额连续上涨的第二个月。”
房价稳定，仍有上涨空间
至于是否会进一步降息，塔雷努表示，房价的强劲反弹将会对储备银行10月份是否愿意降息构成“重大风险”。
尽管央行副行长Guy Debelle已告诉投资银行，对他而言，房价“尚未退出比赛”（仍然有上涨空间），塔雷努认为，央行行长Lowe本月晚些时候发表的讲话将是决定市场的关键。
“现阶段，我们的责任是控制失业率和放宽全球央行的政策，使央行能够降息。”
“也就是说，监管机构应该“做好准备”，使用宏观审慎紧缩的措施，以防未来情况有所变化。”
塔努尔认为，储备银行有可能在降息的同时缩紧贷款，这样做的目的是使房价和贷款的增长强劲超过预期，并且同时可以帮助低收入家庭，也可以减少澳元汇率上行的压力。
从澳洲中央银行下调利率开始，越来越多的投资者和购房者回到了房地产市场中。他们的回归使得近期总体贷款额度增长和房地产市场明显回暖，房产市场总体需求增加。
虽然需求已经大大增长，但由于过去一年多市场的低迷使得市场库存大大积压。目前的房地产市场还处于清销之前库存的时期，所以房价上升趋势缓慢。
加上现阶段房屋贷款利率可以说是非常低，等到积压库存清理后期，市场的供需关系将会重新调整。如果央行如之前所说在10月继续降低现金利率，那么贷款利率将进一步下调，更多投资者将会涌入市场。
届时，贷款利率虽低，市场需求却大增，积压库存不在使得供应量大跌，最终房价将会大幅上涨，现在依然是投资者进入房市的上好时机。
市场集体回暖，首府城市房价上涨
常年受公寓市场价格低迷困扰的布里斯班，正显示出复苏的迹象。目前，布里斯班的高端住宅的价格已超过悉尼和墨尔本。
在过去2年半的时间里，布里斯班市场低迷，一直饱受低档投资型公寓过剩的困扰。而现在，市场已经显著走强。房地产研究机构Corelogic的数据显示，市场全年持续增长，在截至8月的3个月内，虽然其他公寓房价保持稳定，但前2%的高端住宅市场的房价已增长了3.3%。
Corelogic的澳洲调研团队主管蒂姆劳雷斯（Tim Lawless）表示，这一结果并不令人意外，因为布里斯班的房产市场已经渡过了严重的供过于求的局面，市场已经逐步复苏，并向积极的方向发展着。
劳雷斯（Lawless）先生表示，“布里斯班现在是绝佳的市场，可以准备买入……这座城市用其独特的生活方式，深深吸引着大部分买家，除此之外，良好的经济、正在增长的市场现状、目前的优惠价格，都表明了现在是个投资的好机会。”
在过去的3个月内，悉尼的高端房产市场价格上涨了6.8%，墨尔本地区房产市场涨幅达2.4%，超过了高端房产市场0.7%的涨幅。
截至7月，大量买家涌入墨尔本Toorak区，该地区房价中位数上涨了19.2%，上升至907,675澳元。
总部在Toorak的地产中介尼克加卡特（Nick Gatacre）说道，“我们简直出售了所有的房源，许多买家在过去12个月里持观望态度，等待市场触底反弹，现在他们开始冲进了市场。”
“现在，买家们知道市场正在回暖，并且涨幅大大超出预期，所以他们开始急于购房了。”
尼克说，过去一年里，总价低于100万澳元的房子市场不错。“买家们总是希望能在他们喜欢的区购房，比方说在Toorak区。在市场上回暖的时候，价格较低的房源一般卖的比较好。”
过去12个月里，“冲浪者的天堂”——昆士兰州的黄金海岸，也迎来了显著的增长。大量置换房型的买家以及跨州买家进入市场，导致房价中位数上涨了19%，达到了1,562,050澳元。
澳洲房地产网站（realestate.com.au）的数据显示，在跨州搜索黄金海岸房源的买家中，51%来自悉尼。作为“冲浪者天堂”，黄金海岸被列为中最感兴趣的地区榜首。澳洲房地产网站经济专家耐里达（Nerida Conisbee）说，“对于黄金海岸的房价上涨空间来说，来自悉尼购房者们的财富情况可能是关键。”
“在悉尼，同价位并且靠近海边的区是Allambie Heights以及North Narrabeen，当然这两个区不错，但是无法与Bondi或者Manly这样优质的区相提并论。”
目前，黄金海岸首次被列为全世界表现最佳的高端奢侈房产市场之一，成为澳洲第五大城市，仅次于悉尼、墨尔本、布里斯班以及珀斯，并将被纳入莱坊（Knight Frank’s）全球富豪的投资选择中。
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